1. Általános ismertető

Az AGROTAX® digitális ár- és haszonbérleti díj kalkuláció (továbbiakban: AGROTAX® digitális árkalkuláció) módszertani leírásának célja, hogy biztosítsa az értékelési elvek, eljárások megismerhetőségét, valamint az átláthatóság szükséges és elégséges feltételeit.

Jellegéből adódóan ez az anyag nem terjed, nem terjedhet ki minden részletre, mint például az üzleti titoknak minősülő szoftverek, algoritmusok matematikai, statisztikai hátterére, valamint a korrelációs elemzésekre stb.

Az Agrotax Kft. a birtokába kerülő adatokat – különös tekintettel az érzékeny, személyiségi jogokat sérthető információkra – a GDPR előírásai szerint kezeli, így a kalkulációba bevont földrészleteket az értékelésben nem, vagy nem teljeskörűen jeleníti meg.

A megrendelő által megadott – földrészletre vonatkozó – adatok ellenőrzésre kerülnek, és eltérés esetén mindig a MEPAR (Mezőgazdasági Parcella Azonosító Rendszer) adatok alapján készül az árkalkuláció. Nem kerülnek ellenőrzésre – a szabadon kitölthető mezőbe felvitt – egyéb megrendelői információk.

Az AGROTAX® adatbázis menedzsment, az értékelési módszertan és az értékelő szoftver forráskódja rendelkezik a Szellemi Tulajdon Nemzeti Hivatala által vezetett önkéntes műnyilvántartásba vételt igazoló (nyilvántartási szám: 006552) tanúsítvánnyal, valamint az ISO 9001:2015 minőségirányítási rendszer tanúsítványával is.

2. Az AGROTAX® digitális árkalkuláció célja

Egy helyrajzi számmal megjelölt földrészlet – szántó, gyep (rét, legelő) művelési ágakban – kalkulált árának és/vagy kalkulált haszonbérleti díjának meghatározása.

A módszer elsősorban olyan piaci szereplők igényeit hivatott kiszolgálni, akik számára elégséges az árak/díjak (haszonbérleti díjak) hozzávetőleges kalkulációja, egy kiemelkedő ár/érték arány mellett.

A kalkulált ár alkalmas lehet egy korábbi döntés ellenőrzésére, egy döntés előkészítésére, illetve annak megfontolására, hogy indokolt lehet-e egy részletes és pontos Digitális Földbirtok Értékelés készítése.

3. Az AGROTAX® digitális árkalkuláció definíciója

Az eljárás egy online rendszerű, „BIG DATA” alapú, automatizált „desk-top” eljárás, amely alkalmazható ár- és haszonbérleti díj kalkulációra egyaránt.

Az AGROTAX® digitális árkalkuláció deklaráltan nem minősül termőföld-értékelésnek, annak ellenére, hogy a kalkuláció nagyon széles – országos, megyei és település szintű – adatbázison nyugszik, és bemutatásra kerül a földrészlet minden elérhető műszaki-diagnosztikai adata, valamint a tematikus fedvények általi érintettség mértéke is.

Az AGROTAX® digitális árkalkuláció egy statisztikai alapú (adatbányász), a piaci adatok elemzésére, és legfeljebb két – összehasonlításra alkalmas – korrekciós tényező (méret, Ak) figyelembevételére épülő eljárás.

4. Az AGROTAX® Digitális árkalkuláció szakmai adatbázisa

Az AGROTAX®-metodika ennél a terméknél egy többelemű, integrált „desk-top” rendszert alkalmaz.

1. Az első elem egy országos szintű, a jegyzői közzétételekből generált „BIG DATA”-ra épülő statisztikai adatbázis, és – az erre épülő – statisztikailag korrekt elemzéseket, eljárást biztosító szoftver.
2. A második elem – egy real time informatikai kapcsolatban – a műszaki-diagnosztikai adatok, valamint a tematikus fedvényekkel való érintettség mértékének információs bázisa. Szakmai partner a Lechner Tudásközpont (korábban FÖMI, majd Budapest Főváros Kormányhivatala Földmérési Távérzékelési és Földhivatali Főosztály).

A harmadik elem – szintén egy „real time” informatikai összeköttetésben – a Magyar Tudományos Akadémia Agrártudományi Kutatóközpont Talajtani és Agrokémiai Intézet (MTA-ATK-TAKI), adatbázisa.

5. Az AGROTAX® Digitális árkalkuláció alkalmazási területe

A módszertan kifejezetten a termőföldek, ezen belül szántó, gyep, rét, legelő értékelése céljából, került kifejlesztésre.

6. Az AGROTAX® Digitális árkalkuláció területi hatálya

A módszer Magyarország egész területén értelmezhető, azonos értékelési elvekre alapozott eljárás.

7. Az AGROTAX® Digitális árkalkuláció vállalási határidő

Fizetést (banki jóváírást) követően azonnal megkezdődik a kalkulációs folyamat és az elkészült árkalkuláció egy munkanapon belül továbbításra kerül a megrendelőhöz.

8. Az AGROTAX® Digitális árkalkuláció tartalmi és formai megjelenítése

Az Agrotax az elkészült értékelést PDF formátumban, elektronikus aláírással és digitális időbélyegzővel ellátva, online úton adja át a megrendelőnek. A részletes tájékoztatás érdekében egy minta értékelés megtekinthető a www.agrotax.hu weboldalon.

9. Az AGROTAX® digitális árkalkuláció legfontosabb – időbeli stabilitást mutató - értékelési szempontjai, feltételezései

1. Az ingatlan művelés alatt áll.
2. Használója a szakmai szabályok szerint, fenntartható módon gazdálkodik.
3. A terület belátható időn belül nem kerül művelés alóli kivonásra, várhatóan hosszabb távon is az adott művelési ág megtartása mellett folyik a termelés.
4. Az ingatlan forgalomképes, per- és igénymentes
5. Az ingatlanon nem találhatók épített objektumok, műtárgyak.
6. A területet nem terheli – a kalkulációt befolyásoló – környezeti szennyezés.
7. A piaci összehasonlításhoz használt alaphalmazba csak a ténylegesen megkötött ügyletek kerültek (jegyzői közzétételek)
8. Az kalkuláció eredménye nem jelent ráfordításmentességet, garantált hasznot, megtérülést.
9. Az ingatlant nem terhelik jelentős hatású jelzálog- és szolgalmi jogok.
10. A hasznosítás a hivatalosan nyilvántartott művelési ágnak megfelelően történik, az ettől eltérő hasznosítási mód (pl. zártkert), illetve egyéb spekulációs megfontolások nem kerülnek figyelembevételre.

10. Az AGROTAX® Digitális árkalkuláció módszertana

1. Az árkalkuláció és a haszonbérleti díj kalkuláció eljárás rendje megegyezik, és mindkét esetben a földpiac ténylegesen megkötött ügyleteire épül.
2. A megrendelést (fizetést) követően „real time”-ban automatikusan letöltésre kerül az értékelendő ingatlan minden elérhető műszaki-diagnosztikai adata (tételes listája a 11. pont alatt)
3. A tisztított alaphalmazból a legalkalmasabb statisztikai módszerrel kiválasztásra kerülnek – az értékelendő földrészlethez jellemzőihez legközelebb álló referencia ingatlanok.
4. A kiválasztást – a numerikus intelligencia alapján dolgozó – keresőmotor végzi, a földrajzi közelség elve alapján.
5. A földrajzi közelségen túl a kiválasztásba csak az azonos művelési ágú, és méretben a legközelebbi földrészletek kerülhetnek.
6. Amennyiben az adott településen nem áll rendelkezésre – egy meghatározott időszak alapján – elégséges rekordszám, úgy a keresőmotor a legközelebbi településről (településekről) emel be azonos jellegű – művelési ág, méret – földrészleteket.
7. Az így előállított alaphalmaz alapján kerül meghatározásra a „helyben szokásos” piaci ár, illetve a „helyben szokásos” piaci haszonbérleti díj.
8. Ezen értékek korrigálásra kerülnek a földrészlet mérete, és az aranykorona értéke alapján
9. A korrekciók mértékét egy – a szakmai tapasztalatokra, illetve a korrelációs elemzésekre épülő – matematikai függvény határozza meg.
10. Amennyiben a földrészlet vegyes művelési ágú, úgy minden estben csak a domináns művelési ág kerül kalkulálásra, a szubdomináns művelési ág(ágak) kalkulált ára elsősorban a művelési ágak megyei vagy országos (az adatok számosságának függvényében) átlagárának arányosításával kerül meghatározásra.
11. A földrészlet 5%-át el nem érő egyéb művelési ág, ágak nem kerülnek külön kalkulálásra, azok ára a domináns művelési ághoz

Az eljárás végeredménye a földrészlet kalkulált piaci ára és/vagy a kalkulált piaci haszonbérleti díja.

11. Az AGROTAX®Digitális árkalkulációban megjelenített műszaki diagnosztikai adatok

1. Terület mérete a tulajdoni hányad szerint (ha)
2. Fajlagos aranykorona érték (ak/ha)
3. Településtől való távolság (km)
4. Belvízes (víznyomott) területrészek nagysága (%)
5. 12%-nál nagyobb lejtésű területrészek mértéke (%)
6. 17%-nál nagyobb lejtésű területrészek mértéke (%)
7. Erózió mértéke (%)
8. Alaktényező (kerület/terület) (%)
9. Tulajdoni hányad (1/1 vagy kisebb) (%)
10. Támogatható terület (%)

12. Felhasználási nyilatkozatok

Az elkészített kalkuláció speciálisan a megadott helyrajzi számmal meghatározott földrészletre, illetve az adott tulajdoni hányadra készül, figyelembe véve annak egyedi – sok esetben jelentős befolyással bíró – jellemzőit. Egyes paraméterek, azok változása (Ak-érték, terület mérete) és a kalkulált árak között nem, vagy csak ritkán figyelhető meg lineáris összefüggés, ezért bármiféle – erre alapozott – következtetés téves információkhoz vezethet.

Ennek értelmében az AGROTAX® egyedi, földrészletre készített kalkulációja a szomszédos területekre, illetve a település közigazgatási területének egészére vonatkoztatva csak korlátozottan vagy egyáltalán nem vehető figyelembe, ezért az ilyen jellegű felhasználási törekvések nem elfogadhatók, az Agrotax Kft. ezeket szakmailag nem támogatja.

A fentiek alapján az Agrotax Kft. nem készít olyan kalkulációt, amelyek esetében – bármilyen megfontolásból is – nem a tényleges tulajdon /földrészlet/ nagyságára, illetve tulajdoni hányadára vonatkozik a megbízás.

13. Értékelői alapvetés

Az árkalkuláció alapján meghatározott ár nem jelentheti egyben a végső piaci ár meghatározását is, a tényleges piaci ár minden esetben az eladó és a vevő közti alku során alakul ki, tükrözve a két fél üzletkötési szándékának, motivációjának erősségét.

14. A piaci folyamatok elemzése

Az Agrotax Kft. minden év február hónapban megjelenteti az AGROTAX IRÁNYTŰ című statisztikai kiadványt az előző évi mező- és erdőgazdasági hasznosítású földek piacáról, a mely letölthető a www.agrotax.hu oldalról.

A kiadvány részletesen elemzi a termőföld piac alakulását, művelési áganként, valamint országos, regionális, illetve járási szinten, bemutatva az évenkénti változások irányát, mértékét.

A kiadvány összeállítása és az évközi értékelések, visszajelzések tapasztalatai feldolgozásra kerülnek, lehetőséget teremtve a korrelációs elemzések, és az algoritmusok folyamatos fejlesztésére.