Módszertanunk

Az “AGROTAX® termőföld-értékelés” rendelkezik a Szellemi Tulajdon Nemzeti Hivatala által kiállított – önkéntes műnyilvántartásba vételt igazoló – 006552 nyilvántartási számú tanúsítvánnyal.

Küldetésünk:

A termőföld – mint pótolhatatlan természeti erőforrás – valódi értékének megmutatása, társadalmi tudatosítása, hozzásegítve a földpiaci szereplőket a legjobb döntés meghozatalához!

ismerje meg szolgáltatásunkat
»

1. Az AGROTAX® termőföld-értékelés fogalma

Az AGROTAX® értékelés elsősorban egy digitális szemlére épülő, online alapú eljárás, amelynek célja egy konkrét – helyrajzi számmal megjelölt – földrészlet értékének és/ vagy a haszonbérleti díjának meghatározása.

Az AGROTAX® termőföld-értékelés a – korunk technikai lehetőségeire alapozott – teljeskörűség igényével kidolgozott innovatív eljárás, amely négy fő pilléren nyugszik.

  1. Az országos szintű statisztikai bázis, a „BIG DATA”, amely elsősorban a jegyzői kifüggesztésekből generált, legalább egy éves gördülő adathalmaz. (jellemzően százezres nagyságrend évente)
  2. Az adott területrészre vonatkozó hivatalos műszaki és térinformatikai adatok, amely döntően a Budapest Főváros Kormányhivatala Földmérési Távérzékelési és Földhivatali Főosztály (korábban FÖMI) adatbázisára épül.
  3. Távérzékelésre (műhold képek) alapozott idősoros elemzés, a földrészletre nyilvántartott minőségi osztályok, és az inhomogenitás közti korreláció szorosságának vizsgálata.
  4. A Magyar Tudományos Akadémia Agrártudományi Kutatóközpont Talajtani és Agrokémiai Intézet ( MTA-ATK-TAKI) adatbázisára épülő D-e-Meter Földminősítő Rendszer alapján a földrészletre megállapított földminőségi viszonyszám. (kizárólag szántó, gyep, erdő művelési ág esetén)

Az adatgyűjtő-, a piacelemző- és a matematikai modellek összekapcsolása megbízható információs hátteret biztosít. A pillérek, illetve a pilléreken belüli adatok hatásának elemzését – minimális személyi felügyelet mellett – különböző öntanuló szoftverek, algoritmusok végzik, biztosítva a teljeskörű objektivitásra törekvés lehetőségét.

A módszerrel létrehozott adat és információs bázis olyan tényezők vizsgálatát is lehetővé teszi, amik a hagyományos helyszíni szemlével nem észlelhetők, kalkulációs tényezőként így meg sem jelenhetnek. Segítségével kiküszöbölhető a korábbi eljárás minden nehézsége, az érdemi munka esetenkénti ellehetetlenülése is. (pl. egy magas növényzettel vagy hóval fedett terület, köd, vagy eső miatti megközelíthetetlenség stb.).

Nem célja, nem lehet a célja az AGROTAX® értékelésnek a hivatalos nyilvántartási adatok felülírása, de kötelességünknek tartjuk a rendelkezésünkre álló információkat teljes körűen megosztani megrendelőinkkel, biztosítva a termőföldek magas szintű közgazdasági értékelésének lehetőségét.

A módszer – amellett, hogy szakmailag egy kiemelkedő színvonalat képvisel – lényegesen olcsóbb eljárást biztosít.

2. A termőföld-értékelés célja

  • A szerződéses kapcsolatba (adás-vételi, haszonbérleti) lépő, független piaci szereplők tájékoztatása annak érdekében, hogy a tárgyaló felek – azonos informáltságú szintjük mellett – hozhassák meg a legjobb döntést.
  • A már meglévő szerződések felülvizsgálati lehetőségének biztosítása, indokolt esetben a módosítás kezdeményezésének számszerű megalapozása.
  • A termőföld forgalomban a hatósági kontroll – helyi földbizottságok – támogatása.
  • Hitelügyletek esetén a hitelbiztosítéki érték meghatározása, annak rendszeres felülvizsgálata.
  • Állami, önkormányzati tulajdonú földek adás-vételének támogatása.
  • Kisajátítási eljárásokat megalapozó szakvélemények elkészítése.
  • Egyéb hatósági ügyek megalapozása (pl. adó- és érték bizonyítvány kiállítása, gyámügyi eljárások stb.)
  • Minden olyan egyéb ügylet szakmai hátterének biztosítása, amelyben szükséges egy termőföld értékének mérlegelése, meghatározása. (pl. földcsere ügyletek)

3. Mit biztosít a módszer?

  • magas szintű szakmaiság, kiemelkedő pontosság
  • személyi befolyásoltságtól mentesség
  • szoftveres értékeléssel alátámasztott objektivitás
  • kiemelkedő gyorsaság: 24 órán belüli értékelés
  • kimagaslóan jó ár/érték-arány

4. Mire alkalmas a módszer?

A módszer kifejezetten a termőföld, ezen belül elsősorban szántó, gyep, rét, legelő értékelése céljából került kifejlesztésre.

A további művelési ágak – szőlő, gyümölcsös, erdő, halastó – esetén a módszer adja az értékelés alapját, ami szükség szerint kiegészül helyszíni szemlével is, bevonva a terület speciális szakértőit.

5. Területi hatály

A módszer Magyarország egész területén értelmezhető, azonos értékelési elvekre alapozott eljárás.

6. Időbeli hatály

A módszer alapján naponta frissítésre kerül az országos adatbázis, így elvileg naponta változhat – még ha csak csekély mértékben is – az értékelés eredménye.

Gyakorlati tapasztalat, hogy 1-2 hónapon belül elfogadhatóak a megállapított értékek, 90 napon túl viszont mindenképpen javasolt az értékelés megújítása, aktualizálása.

7. Kinek ajánljuk?

  • Termőföldet eladóknak: amennyiben a korábban megszerzett (pl. kárpótlás, öröklés, vásárlás stb.) földet értékesíteni kívánják, megtudhatják, mennyit ér a földjük, mi a valós piaci ára.
  • Termőföldet vásárlóknak: megtudhatják, hogy a számukra felkínált vagy eladásra meghirdetett föld valóban a piaci árat tükrözi-e.
  • Saját földön gazdálkodóknak: mindig tisztában lehetnek a tulajdonukban lévő föld értékével. Generációváltás esetén így családon belül letisztázható a felhalmozott vagyon tényleges nagysága. Egyre több pénzintézet biztosít hitelt termőföld fedezete mellett, amihez elvárják a pontos piaci érték meghatározását, illetve annak figyelemmel kísérését.
  • Termőföld bérlőknek és/vagy bérbeadóknak: új szerződés kötésekor vagy a meglévők felülvizsgálata esetén – a korrekt kapcsolat érdekében – közös érdek az adott földrészlet piaci bérleti díjának pontos ismerete.
    A jelenlegi törvényi szabályozás a felek bármelyikének részére – bizonyos feltételek teljesülése esetén – lehetővé teszi a szerződés felülvizsgálatának kezdeményezését, ha a bérleti díj a piaci viszonyokhoz képest 20%-nál nagyobb mértékben tér el.
  • Polgármestereknek, jegyzőknek: gyakran van szükség az adott településen a föld értékének pontos ismeretére, mint például adó- és értékbizonyítvány, önkormányzati földek adás-vétele, kisajátítások stb. esetében.
  • Nemzeti Agrárgazdasági Kamarának (NAK), illetve a helyi földbizottságoknak: az engedélyezési eljárás kamarai szakasza alatt a bizottságok egyik legfontosabb feladata a szerződésben feltüntetett vételár, valamint a helyben szokásos piaci ár viszonyának megállapítása, amely alapján jóváhagyásra, vagy elutasításra kerül az ügylet.
  • Örökösöknek: a hagyatéki eljárás során az örökösök kiemelt érdeke a valós piaci ár meghatározása. Ezzel egy későbbi eladáskor – alulértékelés esetén – elkerülhető egy túlzott mértékű adóalap-megállapítás, illetve az örökösök közti osztályos egyezség esetén ez képezheti az egymással szembeni korrekt elszámolás alapját.
  • Jelzálog-hitelintézeteknek, bankoknak: ezen intézmények számára alapvetően fontos a valós piaci ár, majd ennek alapján a hitelbiztosítéki érték meghatározása. A rendszer további támogatást ad a hitelfedezeti érték kötelező, időszaki felülvizsgálatának elvégzéséhez.

8. Az értékelés szakmai háttere

  • 54/1997.(VIII. 1.) FM rendelet
  • European Valuation Standards (EVS) – Európai Értékelési Szabványok
  • RICS Valuation Standards 2010 – RICS Értékbecslési Szabványok
  • International Valuation Standard (IVS) – Nemzetközi Értékbecslési Szabványok
  • TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations) nemzetközi szervezet ajánlásai
  • www.hirdetmeny.magyarorszag.hu
  • Budapest Főváros Kormányhivatala Földmérési, Távérzékelési és Földhivatali Főosztály adatbázisa, illetve az erre épülő közös fejlesztések
  • a „BIG DATA”- ra alapozott – saját fejlesztésű – adatkezelő, feldolgozó, algoritmusok
  • Távérzékelt adatok, műholdas felvételek és georeferált térképek idősoros elemzése
  • Magyar Tudományos Akadémia Agrártudományi Kutatóközpont Talajtani és Agrokémiai Intézet Talajtérképezési és Környezetinformatikai Osztály (MTA-ATK-TAKI) és a Pannon Egyetem Georgikon Mezőgazdaságtudományi Kar együttműködésében kidolgozott földminősítő rendszer viszonyszámai (D-e-Meter)
  • Saját – évente kb. 80-100 ezer rekorddal frissülő gördülő adatbázis

9. Értékelési alapelvek

  • A piaci értékítélet elsődlegessége
  • Egységes szakmai követelmények alkalmazása
  • Az értékelésben felhasznált adatok összehasonlíthatósága
  • Objektív, személytől független, mindenféle befolyásolástól mentes eljárás
  • A dokumentáció azonos tartalmi, formai megjelenítése országos szinten
  • A negatív korrekció mértéke nem lehet nagyobb, mint annak megszüntetési költsége
  • Pozitív korrekció esetén csak a tartósan fennálló tényezők kerülhetnek elemzésre
  • Az egyes értékmódosító tényezők értéke nem lehet nagyobb 20%-nál, és a tényezők összhatása sem lehet több 25%-nál
  • Csak az a korrekciós tényező kerülhet alkalmazásra, amelynek értékre gyakorolt hatása eléri, vagy meghaladja a 3%-ot
  • A létrehozott alaphalmaz legalább 10 piaci összehasonlítható adatot tartalmazzon az adattisztítást követően

10. A legfontosabb feltételezések

  • Az ingatlan művelés alatt áll, használója a szakmai szabályok szerint, fenntartható módon gazdálkodik.
  • A terület belátható időn belül nem kerül művelés alóli kivonásra, várhatóan hosszabb távon is az adott művelési ág megtartása mellett folyik a termelés.
  • Az ingatlan forgalomképes, per- és igénymentes
  • Az ingatlanon nem találhatók olyan rejtett, nem látható vagy földfelszín alatti dolgok, amelyek a digitális szemle eszköztárával nem kimutathatók.
  • A területet nem terheli olyan környezeti szennyezés, amelynek – vélhetően későbbi – hatását az adott értékelésben indokolt lenne figyelembe venni.
  • Az alaphalmazba csak olyan ügyletek kerültek, amelyek megfelelő nyilvánosság mellett történtek.
  • Az értékelés eredménye nem jelent ráfordításmentességet, garantált hasznot, megtérülést.
  • Az átlagostól lényegesen eltérő ügyletek – azok torzító hatása miatt – az értékelésből kizárásra kerülnek.
  • A termőföldön, illetve annak határán nincs értéket befolyásoló felépítmény, telepítvény, vagy egyéb műszaki létesítmény (ilyen estben lásd a 15. pontot).
  • A hasznosítás pillanatnyi formája nincs hatással az értékelésre.
  • Az értékelés a készítés napján rendelkezésre álló adatok, illetve a belátható, legvalószínűbb jövőkép alapján készül.

11. Az értékelés lépései

11.1. Az alaphalmaz generálása

Az alaphalmaz meghatározása a ténylegesen megtörtént adás-vételeken, illetve a ténylegesen megkötött bérleti szerződéseken nyugvó, országos adatbázis segítségével történik. Ennek hitelességét a települési jegyzők biztosítják, feltöltve ezen adatokat a www.hirdetmény.magyarorszag.hu oldalra. Ezek az adatok minden nap letöltésre kerülnek, folyamatosan építve azt az adatbázist, ami lehetőséget teremt egy több évre visszanyúló, historikus elemzésre. Ezen adatbázis manuális úton kiegészítésre kerül egyéb olyan tudomásunkra jutott ügyletekkel is, amelyek esetén – bármilyen okból  – mellőzhető a kifüggesztés, egyébként pedig valós piaci adatokat tükröznek.

Az adatbázis-építés során minden olyan információ szigorúan kizárásra kerül, amelyek különböző online vagy nyomtatott hirdetésekben jelennek meg, és leginkább csak a „hirdető vágyait” tükrözi.

11.2. Az alaphalmaz tisztítása

Az elemzéshez felhasznált országos adatbázis alapadatai a jegyzők által készített hivatalos közzététel útján keletkeznek, melyeket a 474/2013. (XII. 12.) Korm. rendelet az elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlása érdekében az adás-vételi és a haszonbérleti szerződés hirdetményi úton történő közlésére vonatkozó eljárási szabályokról c. rendelet kötelezően és teljes körűen előír számukra. Ezek az adatok 60 napig, haszonbérleti díjak esetén 15 napig érhetőek el elektronikus úton.

A hirdetményi adatok teljes állománya alapvetően nem, vagy csak korlátozott mértékben alkalmas összehasonlításra és elemzésre, mert azok változatos formátumban, eltérő tartalommal, esetenként hibásan kerülnek rögzítésre, így elengedhetetlen az utólagos adatrendezés.

1. lépés: Ezeket az információkat tisztítási algoritmusok segítségével egységes mértékegység és megjelenítési rendszerben tesszük összehasonlíthatóvá. Az erre alkalmatlan adatok kizárásra kerülnek az adatsorokból, mert egyértelműen és jelentősen rontják, esetleg teljesen ellehetetlenítik összehasonlíthatóságot.

Legfontosabb feladat a művelési ágak szerinti kategóriák azonosítása és szűrése, hogy csak az azonos adatok kerülhessenek összehasonlításra. Ezek a 2013. évi CXXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról c. törvény által megfogalmazott „művelési ág” kategóriák alapján kerültek meghatározásra.

2. lépés: A hibásan vagy az algoritmusok által fel nem ismerhető módon rögzített adatok utólag, egy manuális ellenőrzésen esnek át, amely elsősorban a csatolmányok (PDF formátum) alapján történik. Ennek során a javítható adatok javításra kerülnek, illetve felismerhetővé válnak, majd ezt követően azokat „visszatöltjük” az alaphalmazba, növelve ezzel annak a statisztikai megbízhatóságát.

11.3. Az alkalmazott értékelési eljárások

Az AGROTAX® értékelése két módszeren nyugszik:

  • a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló
  • a hozamszámításon (haszonbérleti díjakon) alapuló

13.3.1. A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló eljárás

Az alaphalmaz tisztítását követően, egy általunk kidolgozott statisztikai algoritmus segítségével az adatok további feldolgozásra kerülnek az elmúlt kb. 1-1,5 év hasonló ügyletei alapján.

Elsősorban az adott település közigazgatási határán belül vizsgálandó minimálisan 10 összehasonlításra alkalmas rekord.  Amennyiben nincsen meg a szükséges rekordszám, vagy a település közigazgatási határa alapján a szomszédos településhez közelebbi a vizsgált ingatlan, úgy a szomszédos település vagy települések adatai is alkalmasak a vizsgálatra. Természetesen erre akkor van lehetőség, ha a potenciális terület is hasonló vagy megegyező földrajzi – műszaki adottságokkal rendelkezik, mint a vizsgált terület.

Az összehasonlításra alkalmas rekordok első sorban a méret, tulajdoni hányad, valamint a fajlagos aranykorona-érték – mint az egyik minőségi paraméter – alapján tovább szűkíthetők, amennyiben a minimális statisztikai elemszámon felül állnak rendelkezésre információk a vizsgált településről.

A folyamat eredményeként mind a méret (ha), mind az AK-érték vonatkozásában létrejön a településre jellemző „átlagos termőföld” és a hozzá tartozó fajlagos ár (Ft/ha), illetve a fajlagos haszonbérleti díj (Ft/ha/év), kialakítva ezzel a helyben szokásos piaci árakat.

11.3.2 A hozamszámításon alapuló eljárás

A hozamszámítás AGROTAX® módszere is a hagyományos, adminisztratív megfontolásokra épülő eljáráson túllépve, a piac által ténylegesen visszaigazolt hozamok összehasonlító elemzésén alapul. Ez az eljárás arra a feltételezésre épül, hogy a vevő (befektető) a termőföld jövőbeli pénzáramlását – jellemzően a bérleti díját – vásárolja meg. A bérleti díj – mint piaci kategória – egy kiegyensúlyozott hozammutatónak tekinthető, mert mintegy „átlagolja” pl. a különböző földrajzi viszonyokat, az eltérő termelési tényezők, termelési szerkezet, piaci körülmények, meteorológiai viszonyok, stb. közti hozamkülönbségeket.

Mivel az összehasonlító elemzés mind az árak, mind pedig a haszonbérleti díjak tekintetében elvégezhető közigazgatási egységekként külön-külön, ezért ebből egy országos átlagot képezünk annak érdekében, hogy rendelkezésünkre álljon egy átlagos hozamérték. Ez a százalékos formában kifejezhető érték az Agrotax® hozam-mutató.

Az AGROTAX® hozam-mutató így lehetővé teszi az értékelések „oda-vissza” ellenőrzését, azaz a termőföld – helyrajzi számra korrigált – piaci árából következtethetünk a piaci haszonbérleti díjakra, és viszont, a hasonlóan korrigált haszonbérleti díjból a termőföld árára.

Tehát a termőföld hozamszámítással képzett forgalmi értéke meghatározható a helyben szokásos haszonbérleti díj és az országos AGROTAX® hozam-mutató hányadosaként, a haszonbérleti díj pedig a helyben szokásos piaci ár és az AGROTAX® hozam-mutató szorzataként.

Az értékelést minden esetben, mindkét módszerrel elvégezzük, és a két érték összevetésével, majd egyedi súlyozásával alakul ki a végső érték. Amennyiben a két érték elég közel van, úgy azok számtani átlagát vesszük alapul, jelentős eltérésnél minden esetben a piaci összehasonlító módszerrel megállapított ár a meghatározó, ez adja a nagyobb súlyt.

12. Az értékmódosító tényezők meghatározása

Az AGROTAX®-metodikában egy négyszintes, korrekciós, kompenzációs rendszert alkalmazunk.

12.1 Első szint

A helyben szokásos piaci ár – korábban ismertetett – meghatározását követően kompenzációra kerül, a hozzá tartozó AK-érték és méret (ha), valamint a megbízás tárgyát képező földrészlet – tulajdoni lapon feltüntetett – AK-érték és méret (ha) közötti eltérések alapján.

Mértéke mindegyik esetben egy matematikai algoritmus alapján, automatikusan kerül meghatározásra. Minél nagyobb ez az eltérés, minél távolabb helyezkednek el az értékek a korrekciós görbéken, annál nagyobb – de nem lineáris – a korrekció, amely +/- értékeket egyaránt felvehet.

12.2 Második szint

A Budapest Főváros Kormányhivatala Földmérési, Távérzékelési és Földhivatali Főosztályával (FÖMI) közösen kifejlesztésre került egy saját értékelési „csomag”, amely különböző digitális térképek, ortofotók és különböző fedvények segítségével pontosan megmutatja, és elemzésre alkalmas módon automatikusan, helyrajzi számonként feltölti rendszerünkbe a földrészletere vonatkozó – rendelkezésükre álló, vagy származtatott – adatokat, amelyből meghatározhatóak pl.

  • alak, forma, területi méret
  • fekvés
  • elhelyezkedés
  • megközelíthetőség
  • útviszonyok
  • domborzati és lejtésviszonyok
  • vízjárás rendezettsége
  • művelést gátló tereptárgyak stb.

Ezen tényezők értékre gyakorolt hatása egy szoftver segítségével automatikusan kerül elemzésre, amelynek alapját korábbi statisztikai adatok, számítások, saját szakmai tapasztalatok, valamint gyakorló szakemberek bevonásával készült felmérések adják. Az ily módon generált függvények rendszeresen felülvizsgálatra, indokolt esetben módosításra kerülnek.

Ez az eljárás teljes objektivitást biztosít a korrekciós tényezők generálásához, nem függ az értékbecslő tudásától, tapasztalatától, annak bármi nemű befolyásoltságától, érdekeltségétől.

A korrekciós szinteket és tényezőket mindkét értékelési eljárásnál alkalmazzuk.

Az eljárás végeztével kialakul a konkrét, helyrajzi számmal meghatározott termőföld értéke és/vagy haszonbérleti díja.

12.3 Harmadik szint

Ezen a szinten egyrészt a tábla inhomogenitása kerül elemzésre, részben automatizált, részben manuális eszközök igénybevételével.

Különböző agrárinformatikai eszközök segítségével megvizsgálásra kerül, hogy az adott tábla homogenitásának változása milyen szintű korrelációt mutat a minőségi osztályok határaival, területével.

Az eljárás alapja a különböző távérzékelt adatok, műholdas felvételek, vegetációs eltérések idősoros elemzése. A rendelkezésre álló térképek geo-referálását követően, %-os arányban meghatározható a korreláció mértéke, illetve ez alapján az indokolható korrekció nagysága, ami szintén +/- értéket is eredményezhet.

Az eddigi szakmai tapasztalatunk alapján a heterogenitási vizsgálat viszonylag kis méret – néhány hektár – esetében nem jelent érdemi hatást (3% alatti) az értékelésre, ezért ilyen esetekben csak külön kérésre állítjuk elő az információt. A 10 Ha-t meghaladó táblaméret esetén ez az elemzés, illetve a szükséges korrekció automatikusan beépül az értékelési rendszerbe.

12.4 Negyedik szint

A 8. pontban pontosan megnevezett MTA-ATK-TAKI és a Pannon Egyetem földminősítő rendszerén alapuló integrált földminősítési viszonyszám (100 pontos D-e-Meter) alapján alakul ki a végső érték.

Az integrált viszonyszám a talajinformációk, valamint a domborzati és klimatikus viszonyok birtokában lehetővé teszi a szántó, gyep és erdő művelésű területek egységes viszonyítási skálán történő értékelését.

Ez a viszonyszám a termőhelyek produkciós potenciálját fejezi ki, jelentősen támogatva a földrészlet – algoritmusok általi – közgazdasági értékelését.

13. AGROTAX® „közvetett” hatású korrekciós tényezők

Az alábbi tényezők ugyan jelentős hatással vannak a termőföldek értékére, de az AGROTAX® módszere ezeket nem kezeli külön értékelendő tételként, mivel megítélésünk szerint ezeket a tényezőket a piac beárazza, amit a piaci összehasonlító alapadatok vissza is igazolnak.

Ilyenek pl.

  • gazdasági környezet
  • megélhetési, kereseti viszonyok
  • föld művelése iránti hajlandóság
  • demográfiai viszonyok stb.

14. Értékelést nem befolyásoló egyéb elemek

  • tápanyag-gazdálkodás, agrokémiai beavatkozás
  • kultúrállapot
  • környezeti szennyezettség és tartós környezetkárosodás
  • a földterület természeti védettsége
  • melioráció

Ezen tényezők jellemzően rövid távú hatások, elsősorban a pillanatnyi gazdálkodó kezében vannak, és a személyében rejlő kockázatokat (pl. szaktudás, gondosság, pénzügyi megfontolások stb.) nem kívánatos az értékelés során figyelembe venni.

15. Az AGROTAX® speciális – helyszíni szemlével kiegészített – értékelése

Az értékelési igények egy részénél elengedhetetlen, sőt kifejezetten indokolt a digitális szemlét kiegészíteni egy hagyományos eljárással is, amikor szükség lehet pl. helyszíni mérésekre, épületelemek vizsgálatára, energetikai feltárásra stb.

Ezek:

  • mezőgazdasági rendeltetésű, önállóan nyilvántartott ingatlanok
  • önállóan nyilván nem tartott felépítmény
  • telepítvények, és egyéb agrotechnikai létesítmények,

és ide tartozik még pl.

  • öntözés, öntözhetőség
  • kerítettség
  • üzemszerű művelést szolgáló építmények
  • belterületi földek stb.

Az értékelés menete:

Az AGROTAX® módszerével megállapítjuk a termőföld értékét, mintha azon semmiféle értékmódosító felépítmény nem lenne. Ezt követően egy szakképzett, az adott területen tapasztalattal rendelkező értékbecslő elvégzi a felépítmény, telepítmény értékbecslését, és a két adat ismeretében kalkulálja a piaci árat. Ez az eljárás jól alkalmazható pl. pince, garázs, raktár, kerítés, támrendszer stb. esetén.

Itt kell felhívni a figyelmet, hogy esetenként a termőföld és a rajta levő felépítmény értéke mechanikusan – előjelhelyesen – nem adható össze, mert azok gyengíthetik vagy erősíthetik egymás hatását (pozitív vagy negatív szinergiák). Egy, a termelt növények tárolására szolgáló raktár a saját értékét meghaladóan járul hozzá a végső értékhez, míg pl. egy használaton kívüli pince, akár művelést akadályozó tereptárgynak is minősülhet.

16. Üzleti titkok, bizalmas információk

A rendszer működésének egésze bizalmas alapadatokra, speciálisan előállított másodlagos és egyéb származtatott adatokra, egyedi eljárásokra, folyamatos „tanulásra” épül, így annak egésze üzleti titoknak minősül. Különösen:

1.Az alaphalmaz előállítása, ezen belül

  • a hibás kifüggesztések manuális korrigálása
  • hiányos adatok pótlása, korrigálása
  • az adattisztítás statisztikai módszere

2. A korrekciós tényezők alkalmazása, ezen belül

  • a korrekciós tényezők listájának összeállítása
  • a korrekciós tényezők hatása az értékelésre, annak matematikai leírása
  • a görbék karakterisztikájának felülvizsgálati rendszere, szükség szerinti korrigálása

3. A hozamalapú elemzés speciális módszere

4. Az AGROTAX® hozam-mutató képzési módja, felhasználása

5. Az adatok archiválása, felhasználása

Az itt nevesített adatkörökkel kapcsolatban – jellegéből adódóan – semmiféle információt nem tudunk kiszolgáltatni.

17. Adatkezelés

Az értékelés során mind az alaphalmaz előállítása során, mind pedig a konkrét elemzéskor nagyszámú szenzitív, illetve a személyiségi jogok védelme alá tartozó információ kerül rögzítésre. Ezen adatok védelmére auditált, rendszeresen tesztelt biztonsági rendszerrel rendelkezünk, mind a külső támadások kivédésére, mind pedig a belső hozzáférések korlátozására.

18. Értékelési szintek

A módszer azonos értékelési elvek mentén – a teljeskörűségre törekvés szándékával – a rendelkezésre álló teljes adat és információs bázis automatikus felhasználásával készíti az értékeléseket, így nem áll módunkban csökkentett tartalmú, tájékoztató jellegű anyagokat kiadni.

Értékelési alapelvünk: Egy földrészlet, egy ár, egy tanúsítvány!

Az AGROTAX® módszere nem tekinti egy új szintnek, ha – indokolt esetben (felépítmény, telepítmény) – az értékelés kiegészül egy helyszíni szemlével, mivel ez kizárólag a módszer kiegészítéseként értelmezhető (akár pozitív akár negatív a hatása), de közvetlenül nem része az AGROTAX®-módszernek. Ugyanez a helyzet igazságügyi szakértői szakvélemény esetében is.

19. Árazás

Az AGROTAX® értékelés aktuális ára honlapunkon megtalálható. A fizetendő összeg minden estben egy alapdíjból, valamint egy hektáronkénti díjból tevődik össze, de meghatározásra került egy felső limit is. Az így kialakult árakat a mindenkor hatályos ÁFA is terheli.

Amennyiben helyszíni szemlét is tartalmaz a megrendelés, úgy a kiszállási díj, illetve az értékelés bonyolultsága (pl. óradíj) alapján, valamint igazságügyi szakértő igénybevétele esetén egyedi árajánlatot adunk. Amennyiben a megrendelés darabszáma ezt indokolja, lehetőség van egyedi kedvezmény biztosítására is.

A szolgáltatási díj megfizetése két módon lehetséges: a rendelés leadásakor a bankkártyás fizetési módot kiválasztva azonnal, vagy a rendelés véglegesítése után a megadott bankszámlaszámra utalva. Az elkészített értékelést mindkét esetben a díj beérkezésétől számított 24 órán belül (munkanapokon) küldjük a megrendelő részére.

20. Szakértői nyilatkozatok

  • Társaságunk független szakértő, az értékelendő ingatlanban nincs jogi, üzleti vagy befektetési érdekeltsége.
  • A díjazás mértéke független az értékelés megállapításaitól, annak összegétől.
  • A társaság jogosult a tevékenység végzésére, annak munkavállalói, alvállalkozói rendelkeznek a szükséges képesítéssel.
  • Az értékelés mentes a személyes részrehajlástól és minden egyéb befolyásolástól.
  • A tevékenységet a 8. pontban feltüntetett szakmai háttér alapján végzi.
  • Minden, az értékelés során kapott, illetve előállított információt üzleti titoknak tekintünk.
  • Az értékelés csak teljes egészében értelmezhető, abból részletek kiragadása, önmagában való felhasználása nem megengedett.
  • Az értékelés magyar nyelven történt, idegen nyelvre fordítás estén a magyar változat az irányadó.

21. Szakmai biztosítás

2017 októberétől nyilvántartott tagjai vagyunk a Magyar Ingatlanszövetségnek.

Társaságunk tevékenységi körében – elsősorban szakmai hibákból – okozott károkért szakmai felelősség biztosítással rendelkezik, amely 10 milliós értékhatárig nyújt fedezetet.

22. Rendelkezésre bocsátás, felhasználás

Az elkészült értékelés elektronikus formában kerül átadásra, amely kinyomtatható.

Amennyiben papír alapon is szükség van hitelesített példányra, úgy postai úton – a többletköltség felszámítása mellett – három munkanapon belül továbbítjuk.

23. Felhasználási nyilatkozatok

Az elkészített értékelés speciálisan a megadott helyrajzi számmal meghatározott földrészletre, illetve az adott tulajdoni hányadra készül, figyelembe véve annak egyedi – sok esetben jelentős befolyással bíró – jellemzőit (lásd 12. pont). Egyes paraméterek változása (pl. Ak-érték, terület mérete stb.) és a megállapított termőföld értékek között jellemzően bonyolult kapcsolat húzódik meg, így nem, vagy csak ritkán állapítható meg lineáris összefüggés , ezért bármiféle – erre alapozott – következtetés téves adatokhoz vezethet.

Ennek értelmében az AGROTAX® egyedi értékelése a szomszédos területekre, illetve a település közigazgatási területének egészére vonatkoztatva csak korlátozottan vagy egyáltalán nem vehető figyelembe, ezért az ilyen jellegű felhasználási törekvések nem elfogadhatók, társaságunk ezeket szakmailag nem támogatja.

A fentiek alapján nem támogatunk olyan megrendeléseket sem, amelyek esetében – bármilyen megfontolásból – nem a tényleges tulajdon /földrészlet/ nagyságára, illetve tulajdoni hányadára vonatkozik a megbízás.

24. Tanúsítványok

Társaságunk elkötelezett partnerei korrekt kiszolgálásában, a vevői élmény magas szintű biztosításában. Ennek érdekében cégünk megkapta az ISO 9001:2015 minőségirányítási rendszer tanúsítványt, és megkezdtük a felkészülést az ISO 27001:2014 információbiztonsági rendszer bevezetésére.

Módszertan letöltése
»

Szolgáltatási díjkalkulátor

(szolgáltatásonként maximum 35.000Ft + ÁFA/HRSZ)

Válasszon szolgáltatást:
Ha mindkét szolgáltatásunkat megrendeli ugyanarra a területre, az egyik szolgáltatásra 50% kedvezményt adunk.

Szolgáltatás díja:

ha

Ft alapdíj

+ Ft hektáronkénti értékelési díj

+ Ft Áfa


Ft

Értékbecslés indítása
»