Kérdezz-felelek az osztatlan közös tulajdon felszámolása kapcsán

Okozhat a termőföldárakban változást (növekedést, esetleg csökkenést) az osztatlan közös tulajdon megszüntetését célzó törvény?

Közvetve okozhat. A törvény alapvetően nem árszabályozási céllal született, hanem a földtulajdoni szerkezet átalakításával.

A termőföld árak változását több tényező befolyásolja és ezek a tényezők már hosszú évek óta jelen vannak, pl.: a gazdálkodók optimális birtokméretre való törekvése (gazdasági kényszere), a vásárláshoz igényelhető kedvező hitelkonstrukciók, a termőföld mint természeti kincs korlátozottsága, stb. Ezek a tényezők a keresleti oldalt generálják, ezért látjuk, hogy a termőföld árak folyamatosan emelkednek 30 éve, amely időszak alatt egy hektár átlagos termőföld értéke több mint 150 szeresére emelkedett.

Természetesen az árak alakulása jelentős különbségeket mutat, pl szántók esetében akár 10 szeres lehet az árkülönbség a különböző régiók között, de különbségek akár településen belül is adódnak. A legfrissebb statisztikánkból kiderül, hogy , 2020-ban  szántók esetén az 5-10 ha kategóriában volt  a legkisebb árnövekedés, a legnagyobb mértékű pedig  az 1ha alattiban. Ez jól tükrözi, hogy egy földtípuson belül tájegységenként, földméretek szerint is jelentős eltérések lehetnek.

A most életbe lépett jogszabály is inkább a keresleti oldalt erősíti, hiszen ez egy egyedülálló lehetőséget teremt a vásárlók számára, és aki kimarad az most lemarad. Országos szinten nézve az osztatlan területek felszámolásának áralkuja miatt jelentős kilengések nem lesznek, az árak mérsékelt növekedése az eddigi trendbe illeszkedhet.

 

A birtokrendezés mellett milyen hatásai lehetnek még az agráriumra rövid, illetve hosszú távon az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének?

Az előzetes információk alapján a törvény kb. 2,5 millió hektár földterületet és mintegy 3,5 millió tulajdonost érinthet, akik többsége 1ha alatti földterülettel rendelkezhet. A legfontosabb a birtokrendezés, amely jövedelmező, fenntartható birtokméretek kialakítását támogatja. Ilyen mértékű földpiaci mozgásra – mint ami a törvény következtében napjainkban várható – sem közép-, sem hosszú távon nem számíthatunk még egyszer.

Ezt a mozgást egészítheti ki két kisebb folyamat: Az első, hogy rövid- és középtávon hasonló eladási hullám alakulhat ki a családi, néhány 10 ha-on gazdálkodók körében (jellemzően a szántóföldi növénytermesztés területén), ahol egyrészt méretgazdasági okok miatt nem tudnak jövedelmező termelést folytatni másrészt a nem működő generációváltás miatt felhagynak a gazdálkodással (az első generációs gazdák döntő többsége nyugdíjas korú).
A második folyamat, hogy a pandémia hatására a nagyobb (sőt, az 1/1-es) tulajdoni hányadok is kapcsolódhatnak az eladók táborához, hiszen a pandémia számos család anyagi helyzetét is megingathatta.

Visszatérve az osztatlan felszámolására az 1ha alatti tulajdoni hányadok bekebelezése önmagában is komoly piaci folyamatokat gerjeszt. A földszerkezeti átalakulások hatására – ami véleményem szerint pár év alatt lezajlik – a tulajdonosok száma és ennek következtében a kínálati oldal drasztikusan le fog csökkenni, a mostani vásárlók valószínűleg megtartják földjüket, ami az eddiginél jóval merevebb birtokszerkezetet vetít előre. A föld a gazdálkodás alapja és a gazdák számára a kincsképzés fő eszköze, amely kivételes jószág, de az országban nyilvántartott földmennyiség nem növelhető tovább, ellenben –számos ok miatt – minden évben csökken.

 

Mire érdemes most odafigyelniük a földtulajdonosoknak, mik lehetnek az esetleges buktatók a megszüntetés kapcsán? Konfliktusmentes, gyors eljárásokra számíthatunk a felek között?

A helyzet azért nem ennyire egyszerű. Itt is érvényes az ördög és a részletek kérdése. A törvény szövegéből és szellemiségéből levezethető a megegyezések kiemelt támogatásának, a vitás ügyek egymás közti gyors elrendezésének szándéka. A legérzékenyebb terület itt is – mint általában – a pénzügyi megállapodás. A törvény, illetve a kapcsolódó kormányrendelet alapján a felek településenként és művelési áganként kapnak egy ingyenesen elérhető tájékoztatást a jellemző földárakról. Ezt január 5-én a Nemzeti Földügyi Központ (NFK) weboldalán tették közzé, azonban szakmai szempontból érthetetlen módon a lista csak járási szintű adatokat tartalmaz, ami valószínűleg nem lesz elegendő a sikeres alkuk lebonyolításához.

Szakmai véleményünk szerint ez nem segíti a gyors megállapodásokat. Magyarországon – de máshol sem – nincs átlagos föld, így az átlagárak használhatósága mindig kétséges a konkrét ügyleteknél, különösen, ha nagyobb földrajzi egységekre alapozzuk. Biztosan állítható, hogy egy adott földrészlet (és annak ára) el fog térni az átlagtól, csak az eltérés mértéke és iránya a kérdés. Példaként mutatok egy térképet, ami különböző színnel mutatja a települési átlagárakat. A térképre ráégettük a járási határokat, megmutatva a járási átlagokhoz tartozó szórásképet. Tapasztalatunk alapján nemcsak településenként, hanem településen belül, sőt egy-egy táblán belül (földrészletenként) is jelentősen eltérhetnek a földárak.

A központi ajánlás használata azért is kétséges, mert nem ismert a mögötte álló adatbázis, annak minősége, az extrémitások kezelése, a figyelembe vett évek száma, az adatok frissessége, stb. Nem világos, hogy milyen módon vehető figyelembe a termőföld folyamatos drágulása, aminek mértéke az elmúlt években rendre 10% körül mozgott. Nem világos az sem, hogy az időtényező alapján már most szükséges-e valamilyen árkorrekció. Az év eleji – a 2020-as évre vonatkozó – elemzéseink alapján például tavaly is töretlen áremelkedés volt megfigyelhető a szántók esetében, ami a listák frissítését indokolhatná. Várhatóan lesznek majd elhúzódó ügyletek is. Évek múlva is tarthatók ezek az ajánlati árak?

A lista ténye önmagában is bizalmatlanságot, vitát gerjeszthet, hiszen a bekebelező fél – lévén minimálárak – az esetek nagy részében ennek megajánlásában érdekelt, míg az ellenérdekelt fél ezt természetes gyanakvással kezeli.

De az ajánlott áraknak más funkciója is van. Nevezetesen, ha – megegyezés hiányában – igazságügyi szakértő kerül bevonásra, a törvény az ajánlati áraktól való eltérés mértéke alapján határozza meg a szakértői díj költségviselőjét, ami csak utólag derül ki.
20% feletti eltérés esetén a bekebelező viseli, alatta a bekebelezendő föld tulajdonosa. (Megjegyzés: a felkért szakértőkre is nagy, ráadásul kettős nyomás nehezedik, a bekebelező természetes módon a vételár alacsonyan tartásában, és ezáltal a szakértői költségek áthárításában is érdekelt, a másik fél ennek ellenkezőjében.)

Egy ilyen helyzetben a felek nemcsak a szakértői véleményeket fogják vitatni, hanem teljes joggal kritizálhatják a viszonyítási alapot is.

A megkeresett kistulajdonosoknak 30 napjuk van az ajánlat elfogadására, vagy egy nyilatkozatra, mely szerint szakértői értékbecslést kezdeményeznek, kezdeményeztek. Lesz, aki erről már az első napokban nyilatkozik, és olyan is, aki – egymástól függetlenül – csak az utolsón, és akkor a bekebelező ilyen irányú szándéka még nem is ismert. Ez eredményezhet olyan helyzetet, hogy ugyanarra a földrészletre több szakértői vélemény is készül, felvetve annak kérdését, hogy akkor melyik az irányadó.

A megegyezéshez elengedhetetlen, hogy az alkufolyamat jól értesült – és itt kulcskérdés a jól értesültség – közel azonos informáltsági szinten levő felek közt zajlik. Gondoljunk pl. egy szülőfalujából rég kiszakadt, nagyvárosban élő örökösre, akinek nincs már semmilyen kapcsolata (legfeljebb egy-egy bérleti szerződés) a földdel. Ezek a személyek bármilyen, a legnagyobb jószándék melletti vételi (bekebelezési) ajánlatot is kételkedve fogadnak, látva a tájékoztató adatok anomáliáit.

Okkal feltételezhető, hogy sok esetben eltérő megállapodások születnek a kistulajdonosok és a bekebelező fél között, különösen, ha egy vagy néhány esetben igazságügyi szakértői közreműködés is megvalósult. Ennek nyilvánosságra kerülése akár utólag okozhat jelentős feszültséget a tulajdonostársak között.

De van egyéb lehetőség is a megegyezés elősegítésére. A törvény ugyanúgy rendelkezik, hogy egyetértés hiányában igazságügyi szakértőhöz fordulhatnak a felek, de ez rejt kockázatokat. Kockázatos, egyrészt a már korábban tárgyalt költségviselési bizonytalanság, másrészt a további egyeztetési lehetőségek szűkítése miatt, ugyanis az igazságügyi szakértői értékbecslés már kötelezi a feleket, alkudozásra már csak korlátozottan, vagy egyáltalán nincs lehetőségük, erre alapozva kell az ügyletet megkötniük.

Mi a hozzánk fordulóknak azt szoktuk ajánlani, hogy az igazságügyi szakértői vélemény csak a legvégső eszköz legyen, előtte mindenképpen kérjenek valamilyen – számukra hiteles – értékbecslést. Ezek az értékbecslések nem átlagokról szólnak, hanem az adott földrészlet műszaki-diagnosztikai jellemzői alapján készülnek.  A korszerű értékbecslési eljárások pedig már kiegészülnek 20×20 cm felbontású ortofotókkal, és űrfelvételekkel, lehetővé téve a talajfelszín diagnosztikát, és ezzel komoly információs bázist biztosítanak az áralkuhoz és a megosztási egyezséghez. A rendelkezésre álló digitális eszköztár a felek számára naprakész információt ad, és lehetővé teszik a hivatalos térképeken szereplő osztályhatárok, vagy a látható minőségbeli eltérések összevetését, de ellenőrizhető a térképi és a tényleges művelés határ vagy azok esetleges eltérése is.

 

Mekkora földterület eladásánál kérik a magántulajdonosok szakemberek segítségét, értékbecslését? Igénylik a tulajdonosok vagy a vevők a minél részletesebb információkat?

Mint minden szakterület ez is változik, nemzetközi és hazai szinten is. A globális trend egyértelműen a digitalizáció ebben is. Elsőként az online elérhető értékelési szolgáltatás, illetve a technológiai újdonságok, mint a műholdas felvételek, amelyek bemutatják az adott földterület tulajdonságait, évszakonkénti viselkedését. A modern gazdák részéről – akik precíziós gazdálkodásra térnek át – már elvárás, hogy többet akarnak tudni a megvehető területekről.

A magánszemélyek jobban igénylik a szakemberek segítségét, mint a gazdálkodók, ez nem is meglepő. A magánszemélyek, akik felkészülten akarnak belevágni egy ügyletbe, már értékelik a modern és gyors megoldásokat, az online szolgáltatást valamint a föld műszaki adottságainak részletezését. A digitális helyszíni szemle még újdonságnak számít itthon, bár már pár éve elérhető. Ez a módszer egyébként a legkorszerűbb és ez biztosítja az objektív és korrekt elemzést (műszaki adatok számossága, minősége, a légi- és űrfelvételek elemzésén alapuló talajfelszín diagnosztika és inhomogenitási vizsgálatok).

A digitális eljárások előnyeit (kiemelkedő ár/érték arány) már a jogalkotó is felismerte, és egy 2019 évi Korm. rendelet a Nemzeti Földügyi Központ hatáskörében lehetővé teszi a tipizálható művelési ágak (szántó, gyep, rét legelő) hagyományos helyszíni szemle nélküli, desk-top értékelését, illetve a Pénzügyminisztérium részéről is van erre vonatkozó kezdeményezés az épített ingatlanok tekintetében.

 

Sáhó Ákos