Agrotax Digitális Földbirtok-értékelés módszertan

AGROTAX DIGITÁLIS FÖLDBIRTOK-ÉRTÉKELÉS MÓDSZERTANI LEÍRÁS

Általános ismertető

Ez a nyilvánosság számára készült módszertani összefoglalás szakmailag szorosan kapcsolódik az AGROTAX® Felhasználói Kézikönyvhöz, és az AGROTAX® Értékelő Szoftver Használati Leírásához, valamint AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés belső használatra készült részletes módszertani leíráshoz.

Az összefoglaló célja, hogy biztosítsa az értékelési elvek, eljárások megismerhetőségét, valamint az átláthatóság szükséges és elégséges feltételeit.

Jellegéből adódóan ez egy átfogó anyag, de nem terjed, nem terjedhet ki minden részletre, különös tekintettel az üzleti titoknak minősülő, – és így korlátozottan hozzáférhető – szoftverek, algoritmusok matematikai, statisztikai hátterére, a korrelációs mátrix elemeire, értékeire, az alkalmazott súlyozások módjára, a térinformatikai és a távérzékelési adatok feldolgozásának, elemzésének eljárási rendjére, és minden egyéb – de az értékelésben felhasznált – információra.

Az Agrotax Kft. a birtokába kerülő adatokat – különös tekintettel az érzékeny, személyiségi jogokat sérthető információkra – a GDPR előírásai szerint kezeli, így az elemzésbe, összehasonlításba bevont földrészletek beazonosításra alkalmas adatait az értékelésben nem, vagy nem teljeskörűen, jeleníti meg.

Indokolt esetben az ilyen szenzitív adatok az erre jogosultak számára utólag – előzetes időpontegyeztetést követően – a társaság székhelyén megtekinthetők, egy titoktartási nyilatkozat aláírását követően.

Egyes szerződött intézményi megrendelők esetében ettől az alapelvtől megengedett az eltérés, amennyiben náluk a GDPR szerinti adatkezelés feltételei adottak.

A megrendelő által megadott adatok – kivéve az egyéb információkat – minden estben ellenőrzésre kerülnek, és eltérés esetén mindig a Tulajdoni lap, illetve a MEPAR (Mezőgazdasági Parcellaazonosító Rendszer) adatok alapján készül az értékelés, és ez alapján kerül megállapításra a szolgáltatás ellenértéke is.

Az AGROTAX® adatbázis menedzsment, az értékelési módszertan és az értékelő szoftver forráskódja rendelkezik a Szellemi Tulajdon Nemzeti Hivatala által vezetett önkéntes műnyilvántartásba vételt igazoló (nyilvántartási szám: 006552) tanúsítvánnyal, valamint az ISO 9001:2015 minőségirányítási rendszer tanúsítványával is.

1. Az AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés definíciója:

Az AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés egy online rendszerű, „BIG DATA” alapú, digitális helyszíni szemlére (felhasználva a térinformatikai és távérzékelési módszereket is) épülő – a teljeskörűség igényével kidolgozott – innovatív „desk-top” eljárás, amely érékbecslésre, és haszonbérleti díj meghatározására készült.

Az innovatív megoldások a jogi környezet (elsősorban az 54/1997.(VIII.1.) FM rendelet valamint az MNB 11/2018.(II.27.) sz ajánlása), és a felhalmozott szakmai ismeretek, tapasztalatok figyelembe vételével kerültek kifejlesztésre.

A módszer magasfokú automatizáltsága – amellett, hogy szakmailag egy kiemelkedő színvonalat képvisel – lényegesen gyorsabb és olcsóbb eljárást biztosít, a korábban kialakult értékbecslési gyakorlat operatív szakértői munkáját egy kontroll jellegű tevékenységgé alakítva.

A módszerrel létrehozott adat és információs bázis meghaladja – és így kiválthatja – a szemrevételezéses helyszíni szemle szubjektív benyomásait, mivel olyan tényezők vizsgálatát is lehetővé teszi, amik a korábbi eljárással nem, vagy csak részben észlelhetők, kalkulációs tényezőként így nem, vagy csak korlátozottan jeleníthetők meg.

Segítségével kiküszöbölhető a szemrevételezéses eljárás minden más nehézsége, az érdemi munka esetenkénti ellehetetlenülése is. (pl. egy sűrű, magas növényzettel vagy hóval fedett terület, zavaró köd stb.)

Az AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés – egyedi megállapodás alapján – kiegészíthető egy szemrevételezéses, dokumentált helyszíni szemlével is, amennyiben specifikus jogi előírások, belső szervezeti utasítások, illetve egyedi megrendelői igények ezt indokolhatják, vagy ha van (lehet) olyan értéket befolyásoló információ, amely más módon nem szerezhető meg.

2. Az AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés célja

Egy helyrajzi számmal megjelölt földrészlet – elsősorban szántó, gyep (rét, legelő) művelési ágakban – értékének (árának) és/vagy a haszonbérleti díjának digitális helyszíni szemlén alapuló, kiemelkedő pontosságú meghatározása, és továbbítása a földpiaci szereplők felé. Az eljárás megmutatja azt az értéket, amely körül kialakulhat a végső piaci ár, és kiindulási alapot szolgáltat minden üzleti mérlegeléshez, biztosítva, hogy az alkufolyamat során jól informált felek hozhassák meg a legjobb döntést, de a tényleges vételár – az értékeléstől való eltérésének iránya, nagysága – minden esetben az eladó és a vevő közti alku során alakul ki, tükrözve a két fél üzletkötési szándékának erősségét.

Az értékelés célja annak megmutatása is, hogy egy társasági-, családi-, magán-, vagy közvagyon esetében milyen arányt képvisel a termőföld, megkönnyítve pl. egy esetleges vagyonleltárt, vagyonfelosztást, értékesítést, örökösödési eljárást stb.

Az értékelés megnyugtató támogatást biztosít a kiegyensúlyozott költségvetési kapcsolatok (adók, illetékek) kialakításához is.

Nem célja, nem lehet a célja az AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelésnek a hivatalos nyilvántartási adatok felülírása, de kötelességünknek tartjuk a rendelkezésünkre álló információkat teljeskörűen megosztani megrendelőinkkel, biztosítva a termőföldek magas szintű közgazdasági értékelésének feltételeit.

3. Az AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés módszertan elvi alapja

A módszer azon a felismerésen alapul, hogy a korszerű termőföld értékeléshez elengedhetetlen a különböző tudományágak, szakterületek eltérő ismeretanyagának fókuszált felhasználása, széleskörű integrációja, lehetővé téve az értékelési elemek kiszélesítését, meghaladva ezzel az elterjedt termőföld-értékelés eszköztárának meglevő korlátait.

A módszer által alkalmazott adat-információ-algoritmus-automatizálás logikai lánc lehetővé teszi az adatgyűjtő-, a piacelemző- és a matematikai modellek összekapcsolását, megbízható információs hátteret adva a különböző szoftverek, öntanuló algoritmusok kidolgozásához, biztosítva a teljeskörű objektivitásra törekvés minden lehetőségét.

4. AZ AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés szakmai bázisa

Az AGROTAX®-metodika egy többelemű, integrált „desk-top” rendszert alkalmaz.

  1. Az első elem egy országos szintű, a jegyzői közzétételekből generált „BIG DATA”-ra épülő statisztikai adatbázis, és – az erre épülő – statisztikailag korrekt elemzéseket, eljárást biztosító szoftver.
  2. A második elem – egy real time informatikai kapcsolattal támogatott – műszaki-diagnosztikai, valamint térinformatikai és távérzékelési adatok információs bázisa. Ez az adatbázis megadja továbbá a tematikus fedvényekkel való érintettség %-os mértékét, továbbá a legfrissebb 40×40 cm-es, illetve 20×20 cm-es geometriai felbontású ortofotókat is, biztosítva a részletes elemzés, szemrevételezés minden feltételét. Szakmai partner a Lechner Tudásközpont (korábban FÖMI, majd Budapest Főváros Kormányhivatala Földmérési Távérzékelési és Földhivatali Főosztály).
  3. A harmadik elem egy távérzékelésre (űrfelvételek, repülőgépes felvételek) alapozott idősoros elemzés, amely a földrészletre nyilvántartott minőségi osztályok, és a terület inhomogenitása közti korreláció szorosságát vizsgálja (10 ha méret felett automatikus, 10 ha alatt opcionális).

Az archív távérzékelési adatok felhasználhatók arra, hogy elemzések kiterjeszthetők legyenek olyan időperiódusokra (évszakokra) is, amelyekről más adat nem áll rendelkezésre, így jó térbeli és időbeli mintavételezésű adatrendszer használható fel az értékelésben.

  1. A negyedik elem – szintén egy „real time” informatikai összeköttetéssel támogatott – a D-e-Meter Földminősítő Rendszer alapján a földrészletre megállapított földminőségi viszonyszám. Az integrált viszonyszám a talajinformációk, valamint a domborzati és klimatikus viszonyok birtokában lehetővé teszi a szántó, gyep (rét, legelő) művelésű területek egységes viszonyítási skálán történő értékelését.

Ez a viszonyszám a termőhelyek produkciós potenciálját fejezi ki, jelentősen támogatva a földrészlet – algoritmusok általi – közgazdasági értékelését. Szakmai partnerünk a Magyar Tudományos Akadémia Agrártudományi Kutatóközpont Talajtani és Agrokémiai Intézet (MTA-ATK-TAKI).

5. Az AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés alkalmazási területe

Kifejezetten a termőföld, ezen belül elsősorban szántó, gyep (rét, legelő) értékelése céljából, más művelési ág esetében a szakértői munka támogatására került kifejlesztésre.

A további művelési ágak – szőlő, gyümölcsös, erdő, nádas, halastó – esetén a módszer adja az értékelés alapját, ami szükség szerint kiegészül(het) szemrevételezéses helyszíni szemlével, bevonva a terület speciális szakértőit is.

6. Az AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés területi hatálya

A módszer Magyarország egész területén értelmezhető, azonos értékelési elvekre alapozott eljárás.

7. Az AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés időbeli hatálya

A módszer alapján naponta többször frissítésre kerül az országos adatbázis, így elvileg naponta változhat – még ha csak csekély mértékben is – az értékelés eredménye.

Gyakorlati tapasztalat, hogy a fordulónapot követő 1-2 hónapon belül elfogadhatók a megállapított értékek, de 90 napon túl mindenképpen javasolt az értékelés megújítása, aktualizálása.

8. Az AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés vállalási határidő

Fizetést (banki jóváírást) követő egy munkanap, azonos megrendelők estében legfeljebb 25 földrészlet/nap limitálás mellett. Ezt meghaladó megrendelésszám esetén egyedi megállapodás szerint.

9. Az AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés tartalmi és formai megjelenítése

Az Agrotax Kft. az elkészült értékelést PDF formátumban, elektronikus aláírással és digitális időbélyegzővel ellátva, online úton adja át a megrendelőnek. A részletes tájékoztatás érdekében egy minta értékelés megtekinthető a www.agrotax.hu weboldalon.

10. Az AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés legfontosabb értékelési alapelvei

  1. A piaci értékítélet elsődlegességének (piaci összehasonlító módszer) elve
  2. A hivatalos műszaki adatok alapján történő értékelés (Tulajdoni lap és MEPAR adatok) elve
  3. Egységes szakmai követelmények alkalmazásának elve
  4. Az értékelésben felhasznált adatok teljességének, összehasonlíthatóságának elve
  5. Objektív, személytől független, mindenféle érdektől, befolyásolástól mentes eljárás elve
  6. A dokumentáció országos szintű, azonos tartalmi, formai megjelenítésének elve
  7. Átláthatóság, ellenőrizhetőség, utólagos reprodukálhatóság elve
  8. Elsősorban szignifikáns, és számszerűsíthető korrekciós tényezők alkalmazásának, összehasonlításának elve
  9. A referencia ingatlanok numerikus intelligenciára alapozott kiválasztásának elve
  10. Csak a tartósan – egy tulajdonosváltást követően is – fennmaradó jogok, terhek, korrekciók értékelésének elve

11. A AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés legfontosabb értékelési szempontjai, feltételezései

  1. A földrészlet művelés alatt áll.
  2. Használója a szakmai szabályok szerint, fenntartható módon gazdálkodik.
  3. A terület belátható időn belül nem kerül művelés alóli kivonásra, várhatóan hosszabb távon is az adott művelési ág megtartása mellett folyik a termelés.
  4. Az ingatlan forgalomképes, per- és igénymentes
  5. Az értékelés eredménye nettó érték, ÁFA-t nem tartalmaz
  6. A negatív korrekció mértéke nem lehet nagyobb, mint annak megszüntetési költsége
  7. Az ingatlanon nincsenek felépítmények, azon nem találhatók rejtett, nem látható földfelszín alatti objektumok, műtárgyak.
  8. Az ingatlant terhelő jelzálogjog nem kerül figyelembevételre
  9. Korrekció esetén csak a tartósan fennálló tényezők kerülhetnek elemzésre
  10. Az egyes értékmódosító tényezők értéke nem lehet nagyobb 20%-nál, és a tényezők összhatása sem lehet több 30%-nál. (élve az értékelői szabadság lehetőségével, indokolt esetben a szakértő ettől eltérhet)
  11. A földrészlet hivatalos műszaki-diagnosztikai adatain kívül csak olyan korrekciós tényező kerülhet alkalmazásra, amelynek értékre gyakorolt hatása eléri, vagy meghaladja az 5%-ot
  12. A területet nem terheli olyan környezeti szennyezés, amelynek – vélhetően későbbi – hatását az adott értékelésben indokolt lenne figyelembe venni.
  13. Az értékelés eredménye nem jelent ráfordításmentességet, garantált hasznot, megtérülést.
  14. A hasznosítás pillanatnyi formája nincs hatással az értékelésre
  15. Az értékelés a készítés napján rendelkezésre álló adatok, illetve a belátható, legvalószínűbb jövőkép alapján készül.

12. Az AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés értékelés alkalmazott módszerei

  1. a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló eljárás
  2. a hozamszámításon alapuló eljárás

Az értékelés és a haszonbérleti díj megállapítás eljárási rendje megegyezik, és minden esetben a földpiac ténylegesen megkötött ügyleteire épül, feltételezve, hogy azokat jól informált felek, szabad akaratuknak megfelelően kötötték.

12.1     A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer

A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént, konkrét és a jegyzői közzétételek alapján megismert ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. Az összehasonlító vizsgálatok során csak olyan ingatlanok kerülnek figyelembevételre, amelyek földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos vagy közel azonos a vizsgált ingatlannal.

A lehetséges eljárások közül a páronkénti összehasonlítástól – szemben a csoportos összehasonlítással – várható legpontosabb értékelés, biztosítva a kiválasztási elvek érvényesülését, egyben igazolva az adatok megbízhatóságát is.

Ennek megfelelően az AGROTAX® módszertana mind a termőföldek értékének (árának), mind pedig a haszonbérleti díjának megállapítására a páronkénti összehasonlító eljárást alkalmazza. Az értékelés metodikája, eljárásrendje mindkét esetben megegyezik, csak az elemzésbe bevont földrészletek eltérőek, a megrendelés tárgyának megfelelően.

Az eljárás alapelve, hogy valós földrészletek, valós műszaki-diagnosztikai adatait vizsgálja, hasonlítja össze.

12.1.1  A statisztikai alaphalmaz kialakítása

Az eljárás alapja a jegyzői közzétételekből (www.hirdetmeny.magyarorszag.hu) képzett, meghatározott időszakra visszanyúló statisztikai adatbázis, illetve a tisztított alaphalmaz.

A hirdetményi adatok egy része nem, vagy csak korlátozott mértékben alkalmas összehasonlításra és elemzésre, mert azok változatos formátumban, eltérő tartalommal, esetenként hibásan kerülnek rögzítésre, így elengedhetetlen az utólagos adatrendezés, az egységes megjelenítés.

  • A páronkénti összehasonlítás eljárásrendje

A páronkénti összehasonlításhoz a vizsgálandó földrészlet minden műszaki-diagnosztikai adata letöltésre (forrás: Lechner Tudásközpont, a Földhivatali Információs Rendszer, valamint a Magyar Tudományos Akadémia Agrártudományi Kutatóközpont Talajtani és Agrokémiai Intézet (MTA-ATK-TAKI) és összehasonlításra kerül. Az értékelő szoftver elvégzi az adatpárok összehasonlítását, megadva az eltérések irányát, mértékét, valamint a szükséges korrekciók értékét.

  1. A megrendelést (banki jóváírást) követően „real time”-ban automatikusan letöltésre kerülnek az értékelendő ingatlan minden műszaki-diagnosztikai adatai (tételes listája a 12.1.3. alatt).
  2. Az eljárás a már megtörtént, konkrét ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésén alapul.
  3. A tisztított alaphalmazból adatbányász módszerrel kiválasztásra kerül az előírt darabszámú – az értékelendő földrészlethez jellemzőihez legközelebb álló, azonos művelési ágú – ingatlan, amelyet – a numerikus intelligencia alapján dolgozó – keresőmotor végez.
  4. A kiválasztás elsődleges rendező elve a földrajzi közelség elve, (táblán belüli, településen belüli, legközelebbi településen/településeken belüli)
  5. Az algoritmusokra épülő kiválasztás másodlagos rendező elve a méret szerinti közelség elve.
  6. A kiválasztás harmadlagos kiválasztási elve az időbeli közelség elve.
  7. Amennyiben az adott településen nem áll rendelkezésre a szükséges rekordszám a megadott időtávon belül (legfeljebb 540 nap), úgy a legközelebbi településről (településekről) emel be azonos jellegű – művelési ág, méret – földrészleteket, az elvárt rekordszám eléréséig. Ha az értékelés forduló napja, valamint a referencia ingatlan(ok) jegyzői közzétételének időpontja meghaladja a 90 napot, úgy minden esetben időkorrekció kerül alkalmazásra.
  8. Ezt követően egy több lépcsős – szoftveres – eljárás eredményeként kiválasztásra kerül az elemzésre legalkalmasabb 5 db tényadat, amelyek minden műszaki-diagnosztikai adata is letöltésre kerül, az értékelendő ingatlannal azonos adattartalommal.
  9. Az értékelő szoftver elvégzi az adatpárok összehasonlítást, megadva az adatonkénti eltérések mértékét, és a szükséges korrekciók értékét
  10. A korrekció mértékét egy matematikai függvény írja le, amelynek az az elvi alapja, hogy kis eltérés kis korrekciót okozzon, a nagy eltérés pedig nagyot. (ez jellemzően nem lineáris kapcsolat). Az algoritmusok mögötti függvények rendszeresen felülvizsgálatra, illetve módosításra kerülnek az adattípus és az árak közötti korreláció erősségének időbeli változása alapján.
  11. Az így korrigált árak számtani átlaga adja a piaci összehasonlító módszerrel meghatározott piaci árat. Ez az érték fajlagos érték, mely egy hektár területre vonatkozik. Az ingatlan összehasonlítható piaci értékét a korrigálás után kialakuló fajlagos érték (Ft/ha) és az ingatlan méretének (ha) szorzataként kerül megállapításra.
  12. Amennyiben a földrészlet vegyes (szántó, gyep, rét, legelő) művelési ágú, úgy csak a domináns művelési ág kerül páronkénti összehasonlításra. A további művelési ágak esetében ezek és a domináns művelési ág megyei vagy országos (az adatok számosságának függvényében) átlagárának arányosításával történik az értékelés.
  13. Amennyiben a szoftveres értékelést követően az értékbecslőnek van – az értékelésre ható – további információja, úgy – indoklás mellett – módjában áll az „egyéb” sorban kiegészítő korrekciókat tenni, manuális úton.

12.1.3  A páronkénti összehasonlításba bevont műszaki diagnosztikai adatok földrészletenként

  1. Terület mérete a tulajdoni hányad szerint (ha)
  2. Fajlagos aranykorona érték (ak/ha)
  3. Településtől való távolság (km)
  4. Belvizes (víznyomott) területrészek aránya (%)
  5. 12%-nál nagyobb lejtésű területrészek aránya (%)
  6. 17%-nál nagyobb lejtésű területrészek aránya (%)
  7. Erózió mértéke (%)
  8. Alaktényező (kerület/terület) (%)
  9. Súlyozott termékenységi (D-e-Meter) érték (%)
  10. Tulajdoni hányad (1/1 vagy kisebb) (%)
  11. Támogatható terület aránya (%)
  12. Kifüggesztés ideje (időkorrekció) (%)

A módszer elsősorban a számszerűsíthető, pontosan definiálható korrekciós tényezőkre koncentrál, és kerüli az olyan – a korábban kialakult gyakorlatban rendszeresen alkalmazott, de – nehezen értelmezhető kategóriákat, mint pl. a demográfiai viszonyok, gazdálkodási tradíciók, lakosság fogékonysága, ráutaltsága a mg-i termelésre, esztétikai benyomás stb.

Nem feladata az értékelésnek a jellemzően rövid távú hatások vizsgálata, mint például az aktuális gazdálkodó (földhasználó) személyében rejlő kockázatokat (pl. szaktudás, gondosság, pénzügyi tudatosság stb.) mert ezek nem, vagy csak csekély mértékben hatnak az értékelésre.

Nem feladata továbbá az értékelésnek földrészlet talajának fizikai, kémiai elemzése, laboratóriumi vizsgálata, és nem feladata a talaj fizikai, kémiai szennyezettségének feltárása.

12.2     A hozamszámításon alapuló eljárás

A hozamszámítás AGROTAX® módszere a piac által ténylegesen visszaigazolt hozamok összehasonlító elemzésén alapul.

Az eljárás arra a racionális gazdasági gyakorlatra épül, amely szerint a vevő (befektetői szemlélettel értékelve) a termőföld jövőbeli pénzáramlását – jellemzően a használatból vagy a bérleti díj révén elérhető jövedelmet – vásárolja meg. A haszonbérleti díj – mint piaci kategória – egy kiegyensúlyozott hozammutatónak tekinthető, mert közvetett paraméterek formájában tartalmazza pl. a különböző földrajzi viszonyokat, az eltérő termelési tényezők, termelési szerkezet, piaci körülmények, meteorológiai viszonyok stb. közti hozamkülönbségeket, valamint – hosszútávú jellege miatt – kiegyenlíti az eltérő évjáratok hozam különbségeit.

A szakmai tapasztalatok szerint, a bérleti díjak szoros korrelációt mutatnak a jövedelemtermelő képességgel. A tulajdonos és a bérlő (akik egyébként a legjobban ismerik az adott föld termőképességét, hozadékát) természetes törekvése, hogy az elérhető jövedelmen – hasonló befektetési szinteket feltételezve és elfogadva – hasonló arányban osztozzanak. Az így megállapított haszonbérleti díj közép- és hosszú távon megfelelő iránymutatást ad – különböző növényi kultúrák mellett – a realizálható évenkénti átlagos jövedelemre is.

  • Az eljárás módszertana 
  1. A haszonbérleti díj kalkuláció a földpiac ténylegesen megkötött ügyleteire épül.
  2. A tisztított alaphalmazból adatbányász módszerrel kiválasztásra kerül legalább 12, az értékelendő földrészlethez jellemzőihez legközelebb – álló referencia ingatlan.
  3. A kiválasztást a – a numerikus intelligencia alapján dolgozó – keresőmotor végzi.
  4. A települések adottságainak inhomogenitása okán a leválogatás a földrajzi közelség elsődleges elve (táblán belüli, településen belüli, legközelebbi településen belüli) szerint készül.
  5. A földrajzi közelségen túl a kiválasztásba csak az azonos művelési ágú, és a méretben közeli földrészletek kerülnek.
  6. Amennyiben az adott településen nem áll rendelkezésre a szükséges rekordszám 540 napos visszatekintés mellett, úgy a legközelebbi településről (településekről) kerülnek kiválasztásra azonos jellegű – művelési ág, méret – földrészletek, az elvárt rekordszám eléréséig.
  7. Az elért rekordszám szélső értékei levágásra kerülnek, és a szűkített halmaz számtani átlaga alapján kerül meghatározásra a „helyben szokásos” kalkulált piaci haszonbérleti díj.
  8. Az így kiszámított hozam, és az előző naptári évi AGROTAX® országos szintű hozam-mutató hányadosa adja a termőföld hozam alapú értékét.

Mivel az összehasonlító elemzések mind az árak, mind pedig a haszonbérleti díjak tekintetében településenként külön-külön is rendelkezésre állnak, ezekből egy országos szintű hozamérték kerül évenként meghatározásra. Ez a százalékos formában kifejezhető érték az AGROTAX® hozam-mutató. (aktuális értéke a honlapon megtekinthető)

13. Az értékelési módszerek összevetése

Az AGROTAX® módszertanban minden értékelés mindkét módszerrel megtörténik, és ezt követően az értékelő kiválasztja a piaci viszonyokat leginkább tükröző módszert vagy dönt arról, hogy mindkét eljárás eredménye figyelembevételre kerül egy súlyozási algoritmus szerint, biztosítva a piaci összehasonlító módszer elsődlegességét.

Tehát a termőföld hozamszámítással képzett forgalmi értéke meghatározásra kerül a megállapított haszonbérleti díj és az AGROTAX® hozam-mutató hányadosaként, a haszonbérleti díj pedig a meghatározott piaci ár és az AGROTAX® hozam-mutató szorzataként.

Az AGROTAX® hozam-mutató lehetővé teszi az értékelések „oda-vissza” történő kontroll ellenőrzését is, azaz a termőföld – helyrajzi számra korrigált – piaci árából következtethetünk a piaci haszonbérleti díjra, és viszont, a hasonlóan korrigált haszonbérleti díjból a termőföld árára.

Amennyiben a megbízás haszonbérleti díj meghatározására vonatkozik, úgy természetesen a haszonbérleti díjak kerülnek páronkénti összehasonlításra, és a helyben szokásos kalkulált érték jelenti a kontroll eljárás alapját.

14. Értékelői alapvetés

Az AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés alapelve a teljességre törekvés, ami természetesen nem jelentheti egyben a végső piaci ár meghatározását is. Az eljárás lehetővé teszi az üzleti döntések gondos mérlegelését, biztosítva annak lehetőségét, hogy jól informált felek hozhassák meg a legjobb döntést, de a tényleges vételár – az értékeléstől való eltérésének iránya, nagysága – minden esetben az eladó és a vevő közti alku során alakul ki, tükrözve a két fél üzletkötési szándékának, motivációjának erősségét.

15. A digitális helyszíni szemle egyéb lehetőségei

A digitális helyszíni szemle megnyugtató lehetőséget biztosít annak eldöntése, hogy

  1. van-e, lehet-e olyan körülmény, információ, amely más módon meg nem szerezhető szemrevételezéses helyszíni szemlét indokolhat
  2. van-e, lehet-e olyan körülmény, információ, amely a műszaki-diagnosztikai adatok mellett további egyedi korrekciót indokolhat, mint pl. a művelést gátló jelentősebb tereptárgyak, vagy az inhomogenitási korrekció stb.

A felhasznált eszközök:

  1. 20cmX20cm vagy 40cmX40cm felbontású ortofotók
  2. űrfelvételek (Sentinel képek)
  3. raszteres térképek
  4. szintvonal rajzok

Az eljárás során az ortofotók aktualizálásra kerülnek az űrfelvételek segítségével. Ennek során elemzésre kerülnek az ortofotó időpontjához legközelebbi (jellemzően heti gyakorisággal készülnek) űrfelvételek, és a legújabb képeken látható esetleges változások.

Külön elemzés dönti el, hogy a szintvonalrajok alapján indokolt-e valamilyen mértékű korrekció a 12%-nál kisebb lejtésű földrészletek esetében (a 12%-ot és a 17%-ot meghaladó lejtés automatikusan korrigálásra kerül a korábban már leírt eljárás szerint).

Korrekció esetén a szintvonalak szélső értéke feltüntetésre kerül.

16. Szakértői nyilatkozatok

Az Agrotax Kft. jogosult a termőföld-értékelő tevékenység végzésére, annak munkavállalói, alvállalkozói, megbízásos partnerei rendelkeznek a szükséges képesítéssel.

  • Az Agrotax Kft-nek, tagjainak, munkavállalóinak és szakmai partnereinek az értékelendő ingatlanban nincs jogi, üzleti vagy befektetési érdekeltsége.
  • A díjazás mértéke független az értékelés megállapításaitól, annak összegétől.
  • Az értékelés mentes a személyes részrehajlástól és minden egyéb befolyásolástól.
  • Minden, az értékelés során kapott, illetve előállított információ üzleti titoknak minősül.
  • Az értékelés csak teljes egészében értelmezhető, abból részletek kiragadása, önmagában való felhasználása nem megengedett.
  • Az értékelés magyar nyelven történik, idegen nyelvre fordítás estén a magyar változat az irányadó.
  • Az Agrotax Kft. 50 millió forintos szakmai felelősségbiztosítással rendelkezik a CIG Pannonia Biztosítónál.
  • Az Agrotax Kft. tagja a Magyar Ingatlanszövetségnek és a Magyar Kereskedelmi és Iparkamarának.

17. Felhasználási nyilatkozatok

Az elkészített értékelés speciálisan a megadott helyrajzi számmal meghatározott földrészletre, illetve az adott tulajdoni hányadra készül, figyelembe véve annak egyedi – sok esetben jelentős befolyással bíró – jellemzőit. Egyes paraméterek, azok változása (pl. Ak-érték, terület mérete, domborzati és vízjárási viszonyok stb.) és a megállapított termőföld értéke között jellemzően bonyolult kapcsolat húzódik meg, így nem, vagy csak ritkán figyelhető meg lineáris összefüggés, ezért bármiféle – erre alapozott – következtetés téves megállapításokhoz vezethet.

Ennek értelmében az AGROTAX® egyedi értékelése a szomszédos területekre, illetve a település közigazgatási területének egészére vonatkoztatva csak korlátozottan vagy egyáltalán nem vehető figyelembe, ezért az ilyen jellegű felhasználási törekvések nem elfogadhatók, társaságunk ezeket szakmailag nem támogatja.

A fentiek alapján az Agrotax Kft. nem készít olyan értékeléseket, amelyek esetében – bármilyen megfontolásból – nem a tényleges tulajdon /földrészlet/ nagyságára, illetve tulajdoni hányadára vonatkozik a megbízás.

18. A piaci folyamatok elemzése

Az Agrotax Kft. minden év február hónapban megjelenteti az AGROTAX IRÁNYTŰ című statisztikai kiadványt az előző évi mező- és erdőgazdasági hasznosítású földek (termőföldek) piacáról, a mely letölthető a www.agrotax.hu oldalról.

A kiadvány részletesen elemzi a termőföld piac alakulását, művelési áganként, valamint országos, regionális, illetve járási szinten, bemutatva az évenkénti változások irányát, mértékét.

A kiadvány összeállítása és az évközi értékelések, visszajelzések tapasztalatai feldolgozásra kerülnek, lehetőséget teremtve a korrelációs elemzések, és az algoritmusok folyamatos fejlesztésére.

19. Az alkalmazott korrekciós tényezők leírása

A páronkénti összehasonlítás elsősorban a vizsgálandó földrészlet, valamint a referencia ingatlanok azonos tartalmú műszaki-diagnosztikai adatai alapján történik. Az itt kimutatható eltérések iránya és nagysága alapján kerül meghatározásra – algoritmusok segítségével – a szükséges korrekciók iránya és mértéke.

A tábla mérete: A méretgazdaságosság az értékelés kiemelt szempontja. A nagyobb táblaméret gazdálkodási, hatékonysági előnyt jelent, növeli a kapacitáskihasználtság szintjét, és csökkenti a fajlagos logisztikai költségeket.

Alak, forma: A földrészlet alakja jelentősen befolyásolja a művelhetőséget, annak költségeit. ennek objektív kalkulálására bevezetésre került az ún. alaktényező, amely az ideálisnak nevezhető négyzet alakzathoz képest határozza meg a kerület és a terület viszonyát.

Megközelíthetőség: A legfontosabb mutató a településtől való távolság. Ez minden esetben a település középpontja és a földrészlet középpontja közti távolságot jelenti. Külön értékelést kaphat az aszfaltútról való megközelítés lehetősége.

Domborzati viszonyok: A domborzati viszonyok objektív meghatározása a szintvonalrajz alapján történik. A kitüntetett méretű lejtések – 12%-ot és a 17%-ot meghaladó – %-os arányban kerülnek meghatározásra. Ezek esetében már jelentős gazdálkodási korlátozások és költségek felmerülésének lehetőségével kell számolni.

Vízjárási viszonyok: A földrészlet belvízzel veszélyeztetett, illetve a víznyomott terület nagysága a terület méretének %-os arányában kerül meghatározásra.

Földminőség: A földrészlet egy hektárra vetített aranykorona értéke. A terület inhomogenitása esetén külön megjelenítésre kerülnek a minőségi osztályok aranykorona értékei és azok határvonalai.

Természeti védettség: A természeti védettség egyrészt gazdálkodási korlátozásokat jelenthet, befolyásolva a jövedelemtermelő képességet, másrészt kompenzációs támogatások lehívásának lehetőségét, ezért korrekció csak megfontoltan alkalmazandó.

Jogi vonatkozások: Az osztatlan közös tulajdonú termőföldek értékesítése, bármilyen hasznosítása nehézkes a tulajdonosok jellemzően nagy száma, és az esetleg eltérő érdekeik miatt, ezért ilyen esetekben negatív korrekció kerül alkalmazásra.

Nem támogatható terület nagysága: Az elsődlegesen nem mezőgazdasági céllal hasznosított azon területek nagysága, amelyre az európai parlamenti és tanácsi rendeletben meghatározott földterülethez kapcsolódó támogatás jogosan nem igényelhető. Ennek mérete %-os formában kerül megadásra. (71/2015.(XI.3.) FM rendelet)

Nitrátérzékenység: A terület nitrátérzékenysége gazdálkodási (jellemzően trágyázási) korlátokat, talajvizsgálati előírásokat, valamint adminisztrációs többlet terhet jelent. A nitrátérzékeny területeken kötelezően betartandó a Helyes Mezőgazdasági Gyakorlat előírás rendszere. A földrészlet nitrátérzékenysége %-os formában kerül megadásra.

Erózióveszély: Az erózió víz okozta talajpusztulás, amely jelentős negatív hatással van a talaj termőképességére. Erózióveszélyes az a mezőgazdasági terület, amelynek lejtése meghaladja az 5%-ot. Mértéke a terület %-os arányában kerül megállapításra.

D-e-Meter szám: ez a szám a földrészlet produkciós potenciáljára (termékenységére) utal. Értéke 0 és 100 között kerül meghatározásra a talaj fizikai, kémiai tulajdonságai alapján.

Kifüggesztési idő: A referencia ingatlanok kifüggesztési ideje jelentősen eltérhet az értékelés forduló napjától. A korrekcióra havi szinten kerül sor, az értékelést megelőző év átlagos árváltozása alapján.

A fenti számszerűsített adatokon túl az értékelő – indoklási kötelezettség mellett – egyéb információkat, szempontokat is megjeleníthet, mint pl.

  • infrastruktúra, közművek
  • kerítettség
  • öntözési feltételek
  • fekvés, földrajzi elhelyezkedés
  • gazdasági környezet
  • művelést gátló tereptárgyak
  • demográfiai viszonyok stb.

Mivel a felsorolt és a hasonló tényezők érdemi hatása erősen vitatott, az értékelésük egyébként is egy kifejezetten szubjektív megfontolásokra épülő eljárás eredménye, az értékelésbe történő bevonásuk csak abban az esetben indokolt, ha ezek értékre gyakorolt hatása eléri, vagy meghaladja az 5%-ot.

20. Egyéb fogalmak

adatbányászat: Egy összefüggés-kereső tevékenység, az adatokban rejlő információk feltárása különféle algoritmusok segítségével. Legfőbb célja a rejtett, korábban nem ismert érdekes, értékes és értelmes összefüggések keresése a nagy adathalmazokban.

AGROTAX® hozam-mutató: Az összehasonlító elemzések mind az árak, mind pedig a haszonbérleti díjak tekintetében településenként külön-külön is rendelkezésre állnak, ezekből egy országos szintű hozamérték kerül évenként meghatározásra százalékos formában. (aktuális értéke az www.agrotax.hu oldalon megtalálható)

fedvény: (réteg) Egy adathalmaz részhalmaza, logikailag összetartozó objektumok összessége, és mint az adatbázis geometriai részének virtuális képe jelenik meg. A fedvény egy térkép egy kategóriájának digitális változata.

földrészlet: A föld felszínének természetben összefüggő, igazgatási határokkal meg nem szakított területe, melynek minden részén azonosak a tulajdoni vagy kezelői viszonyok.

geometriai felbontás: Egy pixel méretét határozzák meg vele. Leggyakrabban terepi felbontásról beszélünk, ahol a pixel méretét a terepen értelmezzük. Mértékegysége: m (km, cm).

haszonbérleti díj: Az az értékelés eljárásban meghatározott összeg, amelyen a termőföld bérbe adható határozott szándékú, egymástól független, jól informált felek között, feltételezve, hogy körültekintően, és kényszertől mentesen járnak el.

helyrajzi szám: A földrészletek, önálló ingatlanok nyilvántartási száma. Önálló településenként van rendszerezve, de mindig meg kell adni a település nevét is, mert a számokban lehet egyezőség is. A külterületi földrészlet mindig „0”-val kezdődik. Ha egy nagyobb földrészletet megosztanak, akkor a helyrajzi szám alátörést „/” kap.

művelési ág: A rendszeres földhasznosítási módra tekintettel, a természetbeni állapotnak megfelelően a mező- és erdőgazdasági művelés alatt álló földrészleteket szántó, rét, legelő, kert, szőlő, gyümölcsös, nádas, erdő és fásított terület ill. halastóként kell nyilvántartani. Mező- és erdőgazdasági művelés alatt nem álló területet és a település belterületén az 1 hektárt meg nem haladó földrészleteket a fő hasznosítási mód vizsgálata nélkül egységesen művelés alól kivett területként kell nyilvántartani.

normál ártartomány: Adott időintervallumban, földrajzi térben és művelési ágban megfigyelt adás-vételi árak értéktartományának középső 80%-a, mely az 1 és 9 percentilisek mentén történő vágással keletkezik. Meghatározásának célja, hogy a normál ártartományba tartozó értékek átlagos értéke, az úgynevezett nyesett átlag tekinthető a helyben szokásos piaci árnak. 

ortofotó: Az ortofotó egy olyan légi felvétel amely valós, a felmérés időpontjában fennálló állapotot rögzít, és objektív módon ábrázolja a földfelszínt. Az ortofotók 20cmX20cm vagy 40cmX40cm felbontásban állnak rendelkezésre és mindig a frissebb kerül felhasználásra.

piaci érték: Az az értékelési eljárásban meghatározott összeg, amelyért az értékelés napján, az ingatlan gazdát cserélhet egy hajlandóságot mutató vevő, és egy hajlandóságot mutató eladó között megfelelő marketingtevékenységet követő tranzakció keretében, ahol a felek tájékozottan, körültekintően, és kényszer nélkül jártak el.

raszteres térkép: Egy rácshálóra épülő, a földrajzi koordinátarendszerhez kalibrált pixeles kép (JPG, TIF, PNG). A háló mezőihez különböző tulajdonságok, pl. színek rendelhetők, amelyek egy összképet alkotnak.

referencia ingatlan: Az értékelési folyamat során felhasznált olyan alapadatok, amelyek a nyilvánosan elérhető mezőgazdasági ingatlanok adásvételi és haszonbérleti hirdetményeiből (jegyzői közzétételek) felépülő adatbázisból származnak. Kiválasztásuk egy – algoritmusokra épülő – többlépcsős folyamat eredménye, amelyek a páronkénti összehasonlítás (esetenként csoportos összehasonlítás) adatpárjait jelenítik meg.

szintvonalrajz: A szintvonalrajz az 1:10 000 méretarányútopográfiai térképek domborzati fedvényeinek szkennelt és transzformált állományainak vektorizálásával előállított adatkészlet. A szintvonalak sűrűsége a terepviszonyokhoz igazodik.

távérzékelés: A távérzékelés olyan adatgyűjtési és feldolgozási eljárás, amelynek során tárgyakról, területekről különböző módszerekkel, eszközökkel és távolságból közvetve, azok érintése nélkül gyűjtünk és rögzítünk adatokat. Erre alkalmas az ortofotó, de leginkább az űrfelvételek.

termőföld: Az a földrészlet, amely a település külterületén fekszik, és az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas vagy fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, kivéve, ha a földrészlet az Evt-ben meghatározott erdőnek minősül.

termőföld értékelés: A termőföld piaci értékének megállapítását célzó folyamat.

űrfelvétel: A Sentinel műholdak adatai a GNU GPL license alatt szabadon hozzáférhetők. A terveknek megfelelően eddig a Sentinel-1A (2014. április), a Sentinel-1B (2016. április), a Sentinel-2A (2015. június) és a Sentinel-3A (2016. február) műholdak kerültek felbocsátásra. A Sentinel-1 műholdak radaros távérzékelést végeznek, így napszaktól és időjárástól függetlenül is képesek a felszín leképezésére. A Sentinel-2 műholdak nagyfelbontású a látható és infravörös fénytartományban összesen 13 különböző hullámhosszon készítenek felvételeket bolygónk felszínéről, 10 m-es felszíni felbontással, 290 km széles sávokban, legfeljebb 10 napos visszatérési idővel.