Agrotax Digitális Földbirtok-értékelés módszertan

AGROTAX DIGITÁLIS FÖLDBIRTOK-ÉRTÉKELÉS MÓDSZERTANI LEÍRÁS

Általános ismertető

Ez a nyilvánosság számára készült módszertani összefoglalás szakmailag szorosan kapcsolódik az AGROTAX® Felhasználói Kézikönyvhöz, és az AGROTAX® Értékelő Szoftver Használati Leírásához, valamint AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés belső használatra készült részletes módszertani leíráshoz.

Az összefoglaló célja, hogy biztosítsa az értékelési elvek, eljárások megismerhetőségének, valamint az átláthatóság szükséges és elégséges feltételeit.

Jellegéből adódóan ez egy átfogó anyag, de nem terjed, nem terjedhet ki minden részletre, különös tekintettel az üzleti titoknak minősülő, – és így korlátozottan hozzáférhető – szoftverek, algoritmusok matematikai, statisztikai hátterére, a korrelációs mátrix elemeire, értékeire, az alkalmazott súlyozások módjára, a térinformatikai és a távérzékelési adatok feldolgozásának, elemzésének eljárási rendjére, és minden hasonló – de az értékelésben felhasznált – egyéb információkra.

Az Agrotax Kft. a birtokába kerülő adatokat – különös tekintettel az érzékeny, személyiségi jogokat sérthető információkra – a GDPR előírásai szerint kezeli, így az elemzésbe, összehasonlításba bevont földrészletek beazonosításra alkalmas adatait az értékelésben nem, vagy nem teljeskörűen, jeleníti meg.

Indokolt esetben az ilyen szenzitív adatok az erre jogosultak számára utólag – előzetes időpontegyeztetést követően – a társaság székhelyén megtekinthetők, egy titoktartási nyilatkozat aláírását követően.

Egyes szerződött intézményi megrendelők esetében ettől az alapelvtől megengedett az eltérés, amennyiben náluk a GDPR szerinti adatkezelés feltételei adottak.

A megrendelő által megadott információk – kivéve az öntözési lehetőségre vonatkozó nyilatkozatot – minden estben ellenőrzésre kerülnek, és eltérés esetén mindig a MEPAR (Mezőgazdasági Parcellaazonosító Rendszer) adatok alapján készül az értékelés, és ez alapján kerül megállapításra a szolgáltatás ellenértéke is.

Az AGROTAX® módszer rendelkezik a Szellemi Tulajdon Nemzeti Hivatala által vezetett önkéntes műnyilvántartásba vételt igazoló (nyilvántartási szám: 006552) tanúsítvánnyal, továbbá az ISO 9001:2015 minőségirányítási rendszer tanúsítványával is.

1. Az AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés definíciója:

Az AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés egy online rendszerű, „BIG DATA” alapú, digitális helyszíni szemlére (felhasználva a térinformatikai és távérzékelési módszereket is) épülő – a teljeskörűség igényével kidolgozott – innovatív „desk-top” eljárás, amely érékbecslésre, és haszonbérleti díj meghatározására készült.

A módszer magasfokú automatizáltsága – amellett, hogy szakmailag egy kiemelkedő színvonalat képvisel – lényegesen gyorsabb és olcsóbb eljárást biztosít, a hagyományos értékbecslés operatív szakértői munkáját egy kontroll jellegű tevékenységgé alakítva.

A módszerrel létrehozott adat és információs bázis meghaladja – és így kiválthatja – a hagyományos helyszíni szemlét, mivel olyan tényezők vizsgálatát is lehetővé teszi, amik a hagyományos eljárással nem, vagy csak részben észlelhetők, kalkulációs tényezőként így nem, vagy csak korlátozottan jeleníthetők meg.

Segítségével kiküszöbölhető a hagyományos eljárás minden nehézsége, az érdemi munka esetenkénti ellehetetlenülése is. (pl. egy magas növényzettel vagy hóval fedett terület, zavaró köd, vagy egyéb más meteorológiai esemény stb.).

Az AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés – egyedi megállapodás alapján – kiegészíthető egy hagyományos, dokumentált helyszíni szemlével is, amennyiben jogi előírások, illetve egyedi megrendelői elvárások ezt indokolják, vagy ha van (lehet) olyan értéket befolyásoló információ, amely más módon nem szerezhető meg.

2. Az AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés célja

Egy helyrajzi számmal megjelölt földrészlet – elsősorban szántó, gyep (rét, legelő) művelési ágakban – értékének (árának) és/vagy a haszonbérleti díjának digitális helyszíni szemlén alapuló, kiemelkedő pontosságú meghatározása, és továbbítása a földpiaci szereplők felé. Az eljárás megmutatja azt az értéket, amely körül kialakulhat a végső piaci ár, és kiindulási alapot szolgáltat minden üzleti mérlegeléshez, biztosítva, hogy az alkufolyamat során jól informált felek hozhassák meg a legjobb döntést.

Az értékelés célja annak megmutatása is, hogy egy társasági-, családi-, magán-, vagy közvagyon esetében milyen arányt képvisel a termőföld, megkönnyítve pl. egy esetleges vagyonleltárt, vagyonfelosztást, értékesítést, örökösödési eljárást stb.

Az értékelés megnyugtató támogatást biztosít a kiegyensúlyozott költségvetési kapcsolatok (adók, illetékek) kialakításához is.

Nem célja, nem lehet a célja az AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelésnek a hivatalos nyilvántartási adatok felülírása, de kötelességünknek tartjuk a rendelkezésünkre álló információkat teljeskörűen megosztani megrendelőinkkel, biztosítva a termőföldek magas szintű közgazdasági értékelésének lehetőségét.

3. Az AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés módszertan elvi alapja

A módszer azon a felismerésen alapul, hogy a korszerű termőföld értékeléshez elengedhetetlen a különböző tudományágak, szakterületek eltérő ismeretanyagának fókuszált felhasználása, széleskörű integrációja, lehetővé téve az értékelési elemek kiszélesítését, meghaladva ezzel az elterjedt termőföld-értékelés eszköztárának meglevő korlátait.

A módszer által alkalmazott adat-információ-algoritmus-automatizálás logikai lánc lehetővé teszi az adatgyűjtő-, a piacelemző- és a matematikai modellek összekapcsolását, megbízható információs hátteret adva a különböző szoftverek, öntanuló algoritmusok kidolgozásához, biztosítva a teljeskörű objektivitásra törekvés minden lehetőségét.

4. AZ AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés szakmai bázisa

Az AGROTAX®-metodika egy többelemű, integrált „desk-top” rendszert alkalmaz.

  1. Az első elem egy országos szintű, a jegyzői közzétételekből generált „BIG DATA”-ra épülő statisztikai adatbázis, és – az erre épülő – statisztikailag korrekt elemzéseket, eljárást biztosító szoftver.
  2. A második elem – egy real time informatikai kapcsolattal támogatott – műszaki-diagnosztikai, valamint térinformatikai és távérzékelési adatok információs bázisa. Ez az adatbázis megadja továbbá a tematikus fedvényekkel való érintettség %-os mértékét, továbbá a legfrissebb 40×40 cm-es, illetve 20×20 cm-es geometriai felbontású ortofotókat is, biztosítva a részletes elemzés, szemrevételezés minden feltételét. Szakmai partner a Lechner Tudásközpont (korábban FÖMI, majd Budapest Főváros Kormányhivatala Földmérési Távérzékelési és Földhivatali Főosztály).
  3. A harmadik elem egy távérzékelésre (űrfelvételek, repülőgépes felvételek) alapozott idősoros elemzés, amely a földrészletre nyilvántartott minőségi osztályok, és a terület inhomogenitása közti korreláció szorosságát vizsgálja (10 ha méret felett automatikus, 10 ha alatt opcionális).

Az archív távérzékelési adatok felhasználhatók arra, hogy elemzések kiterjeszthetők legyenek olyan időperiódusokra (évszakok) is, amelyekről más adat nem áll rendelkezésre, így jó térbeli és időbeli mintavételezésű adatrendszer áll rendelkezésre.

  1. A negyedik elem – szintén egy „real time” informatikai összeköttetéssel támogatott – a D-e-Meter Földminősítő Rendszer alapján a földrészletre megállapított földminőségi viszonyszám. Az integrált viszonyszám a talajinformációk, valamint a domborzati és klimatikus viszonyok birtokában lehetővé teszi a szántó, gyep (rét, legelő) művelésű területek egységes viszonyítási skálán történő értékelését.

Ez a viszonyszám a termőhelyek produkciós potenciálját fejezi ki, jelentősen támogatva a földrészlet – algoritmusok általi – közgazdasági értékelését. Szakmai partnerünk a Magyar Tudományos Akadémia Agrártudományi Kutatóközpont Talajtani és Agrokémiai Intézet (MTA-ATK-TAKI).

5. Az AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés alkalmazási területe

Kifejezetten a termőföld, ezen belül elsősorban szántó, gyep (rét, legelő) értékelése céljából, más művelési ág esetében a szakértői munka támogatására került kifejlesztésre.

A további művelési ágak – szőlő, gyümölcsös, erdő, nádas, halastó – esetén a módszer adja az értékelés alapját, ami szükség szerint kiegészül helyszíni szemlével is, bevonva a terület speciális szakértőit.

6. Az AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés területi hatálya

A módszer Magyarország egész területén értelmezhető, azonos értékelési elvekre alapozott eljárás.

7. Az AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés időbeli hatálya

A módszer alapján naponta többször frissítésre kerül az országos adatbázis, így elvileg naponta változhat – még ha csak csekély mértékben is – az értékelés eredménye.

Gyakorlati tapasztalat, hogy 1-2 hónapon belül elfogadhatók a megállapított értékek, de 90 napon túl viszont mindenképpen javasolt az értékelés megújítása, aktualizálása.

8. Az AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés vállalási határidő

Fizetést (banki jóváírást) követő egy munkanap, azonos megrendelők estében legfeljebb 25 földrészlet/nap limitálás mellett. Ezt meghaladó megrendelésszám esetén egyedi megállapodás szerint.

9. Az AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés tartalmi és formai megjelenítése

Az Agrotax az elkészült értékelést PDF formátumban, elektronikus aláírással és digitális időbélyegzővel ellátva, online úton adja át a megrendelőnek. A részletes tájékoztatás érdekében egy minta értékelés megtekinthető a www.agrotax.hu weboldalon.

10. Az AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés legfontosabb értékelési alapelvei

  1. A piaci értékítélet elsődlegességének (piaci összehasonlító módszer) elve
  2. A hivatalos műszaki adatok alapján történő értékelés elve (MEPAR adatok, ha eltérés van a megrendelői adatszolgáltatástól)
  3. Egységes szakmai követelmények alkalmazásának elve
  4. Az értékelésben felhasznált adatok teljességének, összehasonlíthatóságának elve
  5. Objektív, személytől független, mindenféle érdektől, befolyásolástól mentes eljárás biztosításának elve
  6. A dokumentáció országos szintű, azonos tartalmi, formai megjelenítésének elve
  7. Átláthatóság, ellenőrizhetőség, utólagos reprodukálhatóság elve
  8. Csak szignifikáns, és számszerűsíthető korrekciós tényezők alkalmazásának elve

A referencia ingatlanok numerikus intelligenciára alapozott kiválasztásának elve

11. A AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés legfontosabb értékelési szempontjai, feltételezései

  1. A földrészlet művelés alatt áll.
  2. Használója a szakmai szabályok szerint, fenntartható módon gazdálkodik.
  3. A terület belátható időn belül nem kerül művelés alóli kivonásra, várhatóan hosszabb távon is az adott művelési ág megtartása mellett folyik a termelés.
  4. Az ingatlan forgalomképes, per- és igénymentes
  5. A negatív korrekció mértéke nem lehet nagyobb, mint annak megszüntetési költsége
  6. Az ingatlanon nincsenek felépítmények, azon nem találhatók rejtett, nem látható földfelszín alatti objektumok, műtárgyak.
  7. Az értékeléskor csak azok a terhek, szolgalmi jogok (pl. vezetékjog) kerülhetnek figyelembevételre, amelyek tartósan – pl. egy tulajdonosváltást követően is – fennmaradnak.
  8. Az ingatlant terhelő jelzálogjog nem kerül figyelembevételre
  9. Korrekció esetén csak a tartósan fennálló tényezők kerülhetnek elemzésre
  10. Az egyes értékmódosító tényezők értéke nem lehet nagyobb 20%-nál, és a tényezők összhatása sem lehet több 25%-nál. (élve az értékelői szabadság lehetőségével, indokolt esetben a szakértő ettől eltérhet)
  11. A földrészlet hivatalos műszaki-diagnosztikai adatain kívül csak olyan korrekciós tényező kerülhet alkalmazásra, amelynek értékre gyakorolt hatása eléri, vagy meghaladja a 3%-ot
  12. A területet nem terheli olyan környezeti szennyezés, amelynek – vélhetően későbbi – hatását az adott értékelésben indokolt lenne figyelembe venni.
  13. Az értékelés eredménye nem jelent ráfordításmentességet, garantált hasznot, megtérülést.
  14. A hasznosítás pillanatnyi formája nincs hatással az értékelésre
  15. Az értékelés a készítés napján rendelkezésre álló adatok, illetve a belátható, legvalószínűbb jövőkép alapján készül.

12. Az AGROTAX® Digitális Földbirtok-értékelés értékelés alkalmazott módszerei

  1. a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló eljárás
  2. a hozamszámításon alapuló eljárás

 

Az értékelés és a haszonbérleti díj megállapítás eljárási rendje megegyezik, és minden esetben a földpiac ténylegesen megkötött ügyleteire épül, feltételezve, hogy azokat jól informált felek, szabad akaratuknak megfelelően kötötték.

 

12.1     A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer

 

Az AGROTAX® módszertana mind a termőföldek értékének (árának), mind pedig a haszonbérleti díjának megállapítására a páronkénti összehasonlító eljárást alkalmazza. Az értékelés metodikája, eljárásrendje mindkét esetben ugyanaz, csak az elemzésbe bevont földrészletek eltérőek, a megrendelés tárgyának megfelelően.

 

Az eljárás alapelve, hogy elsősorban a valós földrészletek, valós műszaki-diagnosztikai adatait vizsgálja, hasonlítja össze.

 

12.1.1  A statisztikai alaphalmaz kialakítása

 

Az eljárás alapja a jegyzői közzétételekből (www.hirdetmeny.magyarorszag.hu) képzett, meghatározott időszakra visszanyúló statisztikai adatbázis, illetve a tisztított alaphalmaz.

A hirdetményi adatok egy része nem, vagy csak korlátozott mértékben alkalmas összehasonlításra és elemzésre, mert azok változatos formátumban, eltérő tartalommal, esetenként hibásan kerülnek rögzítésre, így elengedhetetlen az utólagos adatrendezés, az egységes megjelenítés.

 

12.1.2 A páronkénti összehasonlítás eljárásrendje

 

  1. A megrendelést (banki jóváírást) követően „real time”-ban automatikusan letöltésre kerül az értékelendő ingatlan minden rendelkezésre álló műszaki-diagnosztikai adata (tételes listája a 12.1.3. alatt).
  2. Az eljárás a már megtörtént, konkrét ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésén alapul.
  3. A tisztított alaphalmazból adatbányász módszerrel kiválasztásra kerül az előírt darabszámú – az értékelendő földrészlethez jellemzőihez legközelebb álló, azonos művelési ágú – ingatlan.
  4. A kiválasztást – a numerikus intelligencia alapján dolgozó – keresőmotor végzi, a földrajzi közelség – mint elsődleges kiválasztási elv – alapján.
  5. A kiválasztás másodlagos rendező elve a méret szerinti közelség elve.
  6. Amennyiben az adott településen nem áll rendelkezésre a szükséges rekordszám a megadott időtávon belül (jellemzően 540 nap), úgy a legközelebbi településről (településekről) húz be azonos jellegű – művelési ág, méret – földrészleteket, az elvárt rekordszám eléréséig.
  7. Ezt követően egy több lépcsős – szoftveres – eljárás eredményeként kiválasztásra kerül az elemzésre legalkalmasabb 5 db földrészlet, amelyek minden műszaki-diagnosztikai adata is letöltésre kerül, az értékelendő ingatlannal azonos adattartalommal.
  8. Az értékelő szoftver elvégzi a páronkénti összehasonlítást, megadva az adatonkénti eltérések mértékét, és a szükséges korrekciók értékét is.
  9. A korrekció mértékét egy matematikai függvény írja le, amelynek az az elvi alapja, hogy kis eltérés kis korrekciót okozzon, a nagy eltérés pedig nagyot.
  10. Az így korrigált árak számtani átlaga adja a piaci összehasonlító módszerrel meghatározott árat.
  11. Amennyiben a földrészlet vegyes (szántó, gyep, rét, legelő) művelési ágú, úgy csak a domináns művelési ág kerül páronkénti összehasonlításra, a további művelési ágak esetében azok megyei átlagárának arányosításával történik az értékelés.
  12. A földrészlet 5%-át el nem érő egyéb művelési ág, ágak nem kerülnek külön értékelésre, azok ára a domináns művelési ághoz igazodik.
  13. Amennyiben a szoftveres értékelést követően az értékbecslőnek van – az értékelésre ható – további információja, úgy – indoklás mellett – módjában áll az „egyéb” sorban kiegészítő korrekciókat tenni, manuális úton.

 

12.1.3  A páronkénti összehasonlításba bevont műszaki diagnosztikai adatok földrészletenként

 

  1. Terület mérete a tulajdoni hányad szerint (ha)
  2. Fajlagos aranykorona érték (ak/ha)
  3. Településtől való távolság (km)
  4. Belvízes (víznyomott) területrészek nagysága (%)
  5. 12%-nál nagyobb lejtésű területrészek mértéke (%)
  6. 17%-nál nagyobb lejtésű területrészek mértéke (%)
  7. Erózió mértéke (%)
  8. Alaktényező (kerület/terület) (%)
  9. Súlyozott termékenységi (D-e-Meter) érték (%)
  10. Tulajdoni hányad (1/1 vagy kisebb) (%)
  11. Támogatható terület (%)
  12. Kifüggesztés ideje (időkorrekció) (%)

 

A módszer elsősorban a számszerűsíthető, pontosan definiálható korrekciós tényezőkre koncentrál, és kerüli az olyan – a hagyományos eljárási gyakorlatban rendszeresen alkalmazott, de – nehezen értelmezhető kategóriákat, mint pl. a demográfiai viszonyok, gazdálkodási tradíciók, lakosság fogékonysága, ráutaltsága a mg-i termelésre, esztétikai benyomás stb.

Nem feladata az értékelésnek a jellemzően rövid távú hatások vizsgálata, mint például az aktuális gazdálkodó (földhasználó) személyében rejlő kockázatokat (pl. szaktudás, gondosság, pénzügyi tudatosság stb.) mert ezek nem, vagy csak csekély mértékben hatnak az értékelésre.

 

Nem feladata továbbá a földrészlet talajának fizikai, kémiai elemzése, laboratóriumi vizsgálata, és nem feladata a talaj fizikai, kémiai szennyezettségének feltárása.

 

12.2     A hozamszámításon alapuló eljárás

 

A hozamszámítás AGROTAX® módszere a piac által ténylegesen visszaigazolt hozamok összehasonlító elemzésén alapul. Ez az eljárás arra a racionális gazdasági gyakorlatra épül, amely szerint a vevő (befektetői szemlélettel értékelve) a termőföld jövőbeli pénzáramlását – jellemzően a bérleti díját – vásárolja meg. A bérleti díj – mint piaci kategória – egy kiegyensúlyozott hozammutatónak tekinthető, mert tartalmazza pl. a különböző földrajzi viszonyokat, az eltérő termelési tényezők, termelési szerkezet, piaci körülmények, meteorológiai viszonyok stb. közti hozamkülönbségeket.

 

 

  • Az eljárás módszertana

 

  1. A haszonbérleti díj kalkuláció a földpiac ténylegesen megkötött ügyleteire épül.
  2. A tisztított alaphalmazból adatbányász módszerrel kiválasztásra kerül legalább 12, az értékelendő földrészlethez jellemzőihez legközelebb – álló referencia ingatlan.
  3. A kiválasztást a – a numerikus intelligencia alapján dolgozó – algoritmus végzi.
  4. A települések adottságainak inhomogenitása okán a leválogatás a földrajzi közelség elve (táblán belüli, településen belüli, legközelebbi településen belüli) szerint készül.
  5. A földrajzi közelségen túl a kiválasztásba csak az azonos művelési ágú, és a méretben közeli földrészletek kerülnek.
  6. Amennyiben az adott településen nem áll rendelkezésre a szükséges rekordszám 540 napos visszatekintés mellett, úgy a legközelebbi településről (településekről) kerülnek kiválasztásra azonos jellegű – művelési ág, méret – földrészletek, az elvárt rekordszám eléréséig.
  7. Az elért rekordszám szélső értékei levágásra kerülnek, és a szűkített halmaz számtani átlaga alapján kerül meghatározásra a „helyben szokásos” kalkulált piaci haszonbérleti díj.
  8. Az így kiszámított hozam, és az előző naptári évi AGROTAX® országos szintű hozam-mutató hányadosa adja a termőföld hozam alapú értékét.

Mivel az összehasonlító elemzések mind az árak, mind pedig a haszonbérleti díjak tekintetében településenként külön-külön is rendelkezésre állnak, ezekből egy országos szintű hozamérték kerül évenként meghatározásra. Ez a százalékos formában kifejezhető érték az AGROTAX® hozam-mutató. (aktuális értéke a honlapon megtekinthető)

13. Az értékelési módszerek összevetése

Az AGROTAX® módszertanban minden értékelés mindkét módszerrel megtörténik, és mindkét eljárás eredménye figyelembevételre kerül, biztosítva a piaci összehasonlító módszer elsődlegességét.

Tehát a termőföld hozamszámítással képzett forgalmi értéke meghatározásra kerül a megállapított haszonbérleti díj és az AGROTAX® hozam-mutató hányadosaként, a haszonbérleti díj pedig a meghatározott piaci ár és az AGROTAX® hozam-mutató szorzataként.

Az AGROTAX® hozam-mutató lehetővé teszi az értékelések „oda-vissza” történő kontroll ellenőrzését is, azaz a termőföld – helyrajzi számra korrigált – piaci árából következtethetünk a piaci haszonbérleti díjra, és viszont, a hasonlóan korrigált haszonbérleti díjból a termőföld árára.

A két eljárás eredménye egy előre meghatározott súlyozási eljárás szerint kerül figyelembevételre.

14. Szakértői nyilatkozatok

Az Agrotax Kft. jogosult a termőföld-értékelő tevékenység végzésére, annak munkavállalói, alvállalkozói, megbízásos partnerei rendelkeznek a szükséges képesítéssel.

  • Az Agrotax Kft-nek, tagjainak, munkavállalóinak és szakmai partnereinek az értékelendő ingatlanban nincs jogi, üzleti vagy befektetési érdekeltsége.
  • A díjazás mértéke független az értékelés megállapításaitól, annak összegétől.
  • Az értékelés mentes a személyes részrehajlástól és minden egyéb befolyásolástól.
  • Minden, az értékelés során kapott, illetve előállított információ üzleti titoknak minősül.
  • Az értékelés csak teljes egészében értelmezhető, abból részletek kiragadása, önmagában való felhasználása nem megengedett.
  • Az értékelés magyar nyelven történik, idegen nyelvre fordítás estén a magyar változat az irányadó.
  • Az Agrotax Kft. 50 millió forintos szakmai felelősségbiztosítással rendelkezik a CIG Pannonia Biztosítónál.
  • Az Agrotax Kft. tagja a Magyar Ingatlanszövetségnek és a Magyar Kereskedelmi és Iparkamarának.

15. Felhasználási nyilatkozatok

Az elkészített értékelés speciálisan a megadott helyrajzi számmal meghatározott földrészletre, illetve az adott tulajdoni hányadra készül, figyelembe véve annak egyedi – sok esetben jelentős befolyással bíró – jellemzőit. Egyes paraméterek, azok változása (pl. Ak-érték, terület mérete, domborzati és vízjárási viszonyok stb.) és a megállapított termőföld értéke között jellemzően bonyolult kapcsolat húzódik meg, így nem, vagy csak ritkán figyelhető meg lineáris összefüggés, ezért bármiféle – erre alapozott – következtetés téves adatokhoz vezethet.

Ennek értelmében az AGROTAX® egyedi értékelése a szomszédos területekre, illetve a település közigazgatási területének egészére vonatkoztatva csak korlátozottan vagy egyáltalán nem vehető figyelembe, ezért az ilyen jellegű felhasználási törekvések nem elfogadhatók, társaságunk ezeket szakmailag nem támogatja.

A fentiek alapján az Agrotax Kft. nem készít olyan értékeléseket, amelyek esetében – bármilyen megfontolásból – nem a tényleges tulajdon /földrészlet/ nagyságára, illetve tulajdoni hányadára vonatkozik a megbízás.

16. A piaci folyamatok elemzése

Az Agrotax Kft. minden év február hónapban megjelenteti az AGROTAX IRÁNYTŰ című statisztikai kiadványt az előző évi mező- és erdőgazdasági hasznosítású földek piacáról, a mely letölthető a www.agrotax.hu oldalról.

A kiadvány részletesen elemzi a termőföld piac alakulását, művelési áganként, valamint országos, regionális, illetve járási szinten, bemutatva az évenkénti változások irányát, mértékét.

A kiadvány összeállítása és az évközi értékelések, visszajelzések tapasztalatai feldolgozásra kerülnek, lehetőséget teremtve a korrelációs elemzések, és az algoritmusok folyamatos fejlesztésére

17. Fogalmak

  1. termőföld: az a földrészlet, amely a település külterületén fekszik, és az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas vagy fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, kivéve, ha a földrészlet az Evt-ben meghatározott erdőnek minősül.
  2. földrészlet: a föld felszínének természetben összefüggő, igazgatási határokkal meg nem szakított területe, melynek minden részén azonosak a tulajdoni vagy kezelői viszonyok.
  3. fedvény: egy térkép egy kategóriájának digitális változata, pontosabban a térkép egy homogén osztálya
  4. helyrajzi szám: a földrészletek, önálló ingatlanok azonosítására szolgáló szám. Településen belül egyedi.
  5. művelési ág: a rendszeres földhasznosítási módra tekintettel, a természetbeni állapotnak megfelelően a mező- és erdőgazdasági művelés alatt álló földrészleteket szántó, rét, legelő, kert, szőlő, gyümölcsös, nádas, erdő és fásított terület ill. halastóként kell nyilvántartani. Mező- és erdőgazdasági művelés alatt nem álló területet és a település belterületén az 1 hektárt meg nem haladó földrészleteket a fő hasznosítási mód vizsgálata nélkül egységesen művelés alól kivett területként kell nyilvántartani.
  6. ortofotó: a digitális állami alaptérkép térképezési méretarányban, annak vetületi rendszerébe (Egységes Országos Vetületi rendszer: EOV) transzformált légifénykép, amely a térképpel együtt megjeleníthetõ és így összevethetõvé válik.
  7. termőföld értékbecslés: a termőföld piaci értékének megállapítását célzó folyamat.
  8. haszonbérleti díj: az a becsült összeg, amelyen a termőföld bérbe adható határozott szándékú, egymástól független, jól informált felek között, feltételezve, hogy körültekintően, és kényszertől mentesen járnak el.
  9. piaci érték: az a becsült összeg, amelyért az értékelés napján, az ingatlan gazdát cserélhet egy hajlandóságot mutató vevő, és egy hajlandóságot mutató eladó között megfelelő marketingtevékenységet követő tranzakció keretében, ahol a felek tájékozottan, körültekintően, és kényszer nélkül jártak el.
  10. normál ártartomány: Adott időintervallumban, földrajzi térben és művelési ágban megfigyelt adás-vételi árak értéktartományának középső 80%-a, mely az 1 és 9 percentilisek mentén történő vágással keletkezik. Meghatározásának célja, hogy a normál ártartományba tartozó értékek átlagos értéke, az úgynevezett nyesett átlag tekinthető a helyben szokásos piaci árnak.
  11. referencia ingatlan: az értékbecslési folyamat során figyelembe vett alapadatok a nyilvánosan elérhető mezőgazdasági ingatlanok adásvételi és haszonbérleti hirdetményeiből felépülő adatbázisból származnak.
  12. raszteres térkép: a rasztergrafika, másként pixelgrafika olyan digitális kép, ábra, melyen minden egyes képpontot (pixelt) önállóan definiálunk.
  13. geometriai felbontás: egy pixel méretét határozzák meg vele. Leggyakrabban terepi felbontásról beszélünk, ahol a pixel méretét a terepen értelmezzük. Mértékegysége: m (km, cm).
  14. Űrfelvétel: a Sentinel műholdak adatai a GNU GPL license alatt szabadon hozzáférhetők. A terveknek megfelelően eddig a Sentinel-1A (2014. április), a Sentinel-1B (2016. április), a Sentinel-2A (2015. június) és a Sentinel-3A (2016. február) műholdak kerültek felbocsátásra. A Sentinel-1 műholdak radaros távérzékelést végeznek, így napszaktól és időjárástól függetlenül is képesek a felszín leképezésére. A Sentinel-2 műholdak nagyfelbontású a látható és infravörös fénytartományban összesen 13 különböző hullámhosszon készítenek felvételeket bolygónk felszínéről, 10 m-es felszíni felbontással, 290 km széles sávokban, legfeljebb 10 napos visszatérési idővel. A Sentinel-3 műholdak adatait elsősorban a tengerek, óceánok megfigyelésére, időjárás-előrejelző számításokhoz használhatók, de a tengerszint változását követik és a tengerfelszín topográfiáját is mérik vele.

15. adatbányászat: az adatbányászat a nagy mennyiségű adatokban rejlő információk félautomatikus feltárása különféle algoritmusok alkalmazásával. Magyarországon a leggyakrabban adatbányászat alatt újszerű, érvényes, nem triviális és vélhetően hasznos és magyarázható összefüggések keresését értjük nagy adathalmazban.